Wertbestimmung von Immobilien

Der Gebäudeversicherungswert oder Versicherungswert

Der Wert-Begriff, den die wenigsten Wohneigentümer*innen kennen, ist der Gebäudeversicherungswert oder Versicherungswert. Und das, obwohl er wichtig ist. Vor allem, wenn etwas passiert. Zum Beispiel ein Feuer- oder Elementarschaden.

Die Gebäudeversicherung deckt Feuer- und Elementarschäden.
Die Gebäudeversicherung deckt Feuer- und Elementarschäden.

(rh) Der Gebäudeversicherungswert oder Versicherungswert schliesst das Gebäude und sämtliche baulichen Einrichtungen ein. Die Versicherungspflicht von Gebäuden fängt mit dem Beginn der Bauarbeiten für Projekte ab 25'000 Franken (Bauversicherung) an für

  • Aushub, Rohbau, Installationen und Endausbau (Baukostenplan 2),
  • Architekten- und Ingenieurhonorare (BKP 2) sowie
  • Baubewilligungsgebühren, Plankopien und Prämien für die Bauversicherung (BKP 5).

Nicht enthalten sind die Grundstückkosten, Verschreibungskosten (Notar, Handänderungssteuer und Gebühren), Aufwendungen für die Gebäudeerschliessung, Umgebungsgestaltung, Baurechts- und Hypothekarzinsen sowie Anschlussgebühren. Der Versicherungsschutz wächst mit dem Baufortschritt.

Aus der Bau- wird die Gebäudeversicherung

Sobald der Bau abgeschlossen ist, wird das Gebäude für die Gebäudeversicherung geschätzt. Das Ergebnis ist der Gebäudeversicherungswert als Grundlage für die gesetzliche Grunddeckung. Im Prinzip gibt es drei Versicherungswerte: Neuwert, Zeitwert und Abbruchwert. Die meisten Gebäudeversicherungen versichern zum Neuwert. Der Neuwert entspricht den Kosten für die Erstellung des Gebäudes als einzeln erstelltes Objekt in derselben Art und Grösse, bei gleichem Ausbaustandard und zu ortsüblichen Preisen am Tag der Schätzung. Der Gebäudeversicherungswert hat nichts mit dem amtlichen Wert oder mit dem Verkehrswert zu tun und kann sich deutlich von diesen unterscheiden.

Wann wird der Versicherungswert geschätzt?

  1. Wenn der Bau abgeschlossen ist und der Eigentümer das Objekt bei der Gebäudeversicherung anmeldet.
  2. Die Gebäudeversicherungen veranlassen regelmässig (alle 12 bis 15 Jahre) Revisionsschätzungen.
  3. Auf schriftlichen Antrag durch den Eigentümer – dann ist die Schätzung aber kostenpflichtig.

Die Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung ist in den meisten Schweizer Kantonen obligatorisch. Ausser in den Kantonen Appenzell Innerrhoden (ohne Bezirk Oberegg), Genf, Tessin und Wallis. In vielen Kantonen muss sie bei der kantonalen Gebäudeversicherung abgeschlossen werden, in den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Genf, Obwalden, Schwyz, Tessin, Uri und Wallis können Sie sich privat versichern. Die Gebäudeversicherung übernimmt die Kosten für Feuer- und Elementarschäden. Dazu zählen zum Beispiel Brand, Feuer oder Rauch sowie Blitzschlag, Erdrutsche, Explosionen, Felsstürze, Hagel, Hochwasser, Lawinen, Sturmwinde, Schneedruck, Schneerutsch, Steinschlag oder Überschwemmungen.

Gebäudeversicherungswert und Prämie

Bei den meisten Gebäudeversicherung ist das Gebäude zum Neuwert versichert. Das heisst zum Ersatzwert (ortsüblicher Bauwert) zum Zeitpunkt des Schadenfalles. Im Schadenfall übernimmt die Gebäudeversicherung die Kosten für Sofort- und Notmassnahmen sowie die effektiven Abbruch-, Aufräum- und Entsorgungskosten. Die Prämie wird auf der Basis des Gebäudeversicherungswertes berechnet und berücksichtigt unter anderem die Bauart, das Baujahr und den Standort. 

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