Nebenkosten für Haus und Eigentumswohnungen berechnen

(rh) Trotz der Zinssteigerungen seit Mitte 2022 sind Hypotheken historisch immer noch preiswert. Trotzdem müssen die Wohneigentümerinnen und -eigentümer in spe ihrer Bank beweisen, dass sie die laufenden Kosten tragen können: Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten dürfen nicht mehr als 35 Prozent des Brutto-Haushalteinkommens ausmachen. Die Banken in der Schweiz rechnen konservativ, in der Regel mit einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent. In ihrem eigenen Interesse, aber auch im Interesse der Kreditnehmerin, des Kreditnehmers.

Faustregel: ein Prozent für die Nebenkosten

Viele, die sich erstmals für eine Immobilie interessieren, berechnen die Nebenkosten nicht. Das ist verständlich, weil die meisten Nebenkosten im Mietzins inbegriffen waren. Als Wohneigentümerin, als Wohneigentümer müssen Sie aber die Nebenkosten berechnen und zusätzlich zu den Hypothekarzinsen und zur Amortisation zahlen:

• Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung sowie für Glasbruch, Wasserschaden und Gebäudehaftpflicht.
  
• Abgaben für Wasser und Abwasser sowie die Kehrricht- und Grünabfuhr.
  
• Gebühren für den Kabelfernsehanschluss.
  
• Betriebskosten für Gas, Öl oder Strom, für den Kaminfeger sowie für Reinigungs- und Unterhaltsmaterial.
  
• Unterhaltsarbeiten wie kleinere Reparaturen oder Gartenarbeiten.
  
• Serviceabonnements für die Heizung, den Öltank, die Waschmaschine und den Wäschetrockner.

Sonderfall Stockwerkeigentum

Bei Eigentumswohnungen müssen Sie dieselben Nebenkosten wie bei einem Einfamilien- oder Reihenhaus berechnen. Sie werden aber nicht einzeln verrechnet, sondern über die im Gründungsakt der Stockwerkeigentümergemeinschaft festgelegten Wertquoten. Bis auf Kosten für die Heizung und, je nach Anlage Warmwasseraufbereitung, die in der Regel verbrauchsabhängig oder über ein spezielles Abrechnungskonzept belastet werden.

Rechnen Sie die ungefähren Nebenkosten aus

Die Nebenkosten gehen schnell ins Geld. Fachleute und Banken berechnen die Nebenkosten von Neubauten im Durchschnitt mit einem Prozent des Kaufpreises. Wenn Sie beispielsweis ein Einfamilienhaus für eine Million Franken kaufen, sind das CHF 10'000 im Jahr. 

In dieser Berechnung sind noch keine Rückstellungen enthalten. Wer vorsichtig und vorausschauend budgetiert, stellt zusätzlich ein Prozent des Kaufpreises im Jahr zurück. Beispielsweise für Renovationen, den Ersatz von Haushaltgeräten in der Küche oder in der Waschküche und den Austausch von sanitären Einrichtungen im Badezimmer. Dieses Prozent fliesst nicht in die Tragbarkeitsrechnung mit ein, sollte aber trotzdem berücksichtigt werden.

Die Banken gehen auf Nummer sicher

Zurück zur Tragbarkeitsrechnung. Wenn Sie ein Haus für eine Million Franken kaufen und mit 20 Prozent oder 200'000 Franken Eigenkapital finanzieren, müssen Sie mit laufenden Kosten von 4'907 Franken im Monat oder fast 59'000 Franken im Jahr kalkulieren:

Es geht in dieser Rechnung um die zukünftige Tragbarkeit, nicht um die aktuelle. Damit Ihre Bank «ja» sagt, müssen Sie mehr als 168'000 Franken im Jahr verdienen (58'900 : 35 x 100). Brutto, vor Abzug aller Sozialabgaben, inklusive 13. Monatslohn und andere Lohnbestandteile wie Boni.

Opportunitätskosten und Steuerfolgen

Die meisten Wohneigentümer machen die Rechnung ohne die Opportunitätskosten und vernachlässigen die Steuerfolgen:

• Wenn Sie Ihr Geld nicht für die Finanzierung von Wohneigentum gebraucht hätten, hätte es für Sie arbeiten können. Beispielsweise auf dem Konto oder an der Börse. Ihnen entgehen Zinsen, Dividenden und mögliche Kursgewinne. Diese Kosten heissen Opportunitätskosten.
  
• Wohneigentum wirkt sich direkt auf Ihre Steuerrechnung aus. Zum einen müssen Sie in der Schweiz den Eigenmietwert (minus Unterhaltskosten) als Einkommen versteuern, zum anderen können Sie die Hypothekarzinsen als Schuldzinsen vom Einkommen abziehen.

Fazit

Die eigenen vier Wände kosten mehr, als mancher glaubt. Darum lohnt es sich, richtig zu rechnen und alle Kosten zu berücksichtigen. Auch, weil die Banken bei der Berechnung der Tragbarkeit vorsichtiger geworden sind und mehr Finanzierungen ablehnen als noch vor wenigen Jahren.

Häufige Fragen