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Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mieten, sind die meisten Nebenkosten im Mietzins enthalten. Sobald Sie Wohneigentum besitzen, müssen Sie alle Nebenkosten zusätzlich zum Hypothekarzins und zur Amortisation bezahlen. Wissen Sie, mit wie viel Sie rechnen müssen?
(rh) Noch nie waren die Zinsen so tief. Noch nie haben sich so viele Menschen überlegt, ein Haus oder eine Wohnung günstig finanziert zu kaufen statt teuer zu mieten. Trotz der rekordtiefen Hypothekarzinsen müssen die Wohneigentümerinnen und -eigentümer in spe ihrer Bank beweisen, dass sie die laufenden Kosten tragen können: Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten dürfen nicht mehr als 35 Prozent des Bruttoeinkommens ausmachen. Die Banken rechnen konservativ, in der Regel mit einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent. In ihrem eigenen Interesse, aber auch im Interesse der Kreditnehmerin, des Kreditnehmers.
Viele, die sich erstmals für Wohneigentum interessieren, machen die Rechnung ohne die Nebenkosten. Das ist verständlich, weil die meisten Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind. Als Wohneigentümerin, als Wohneigentümer müssen Sie aber die Nebenkosten zusätzlich zu den Hypothekarzinsen und zur Amortisation zahlen:
Bei Eigentumswohnungen fallen dieselben Nebenkosten an wie bei einem Einfamilien- oder Reihenhaus. Sie werden aber nicht einzeln verrechnet, sondern über die im Gründungsakt der Stockwerkeigentümergemeinschaft festgelegten Wertquoten. Bis auf Kosten für die Heizung und, je nach Anlage Warmwasseraufbereitung, die in der Regel verbrauchsabhängig oder über ein spezielles Abrechnungskonzept belastet werden.
Die Nebenkosten gehen schnell ins Geld. Fachleute und Banken veranschlagen die Nebenkosten von Neubauten im Durchschnitt auf ein Prozent des Kaufpreises. Wenn Sie beispielsweis ein Einfamilienhaus für eine Million Franken kaufen, sind das CHF 10'000 im Jahr.
Kaufpreis des Einfamilienhauses | CHF 1'000'000 |
---|---|
Versicherungsprämien | CHF 1'000 |
Abgaben | CHF 1'250 |
Betriebskosten | CHF 3'500 |
Reparaturen und Unterhalt | CHF 2'750 |
Garten- und Umgebungspflege | CHF 1'500 |
CHF 10'000 |
In dieser Berechnung sind noch keine Rückstellungen enthalten. Wer vorsichtig und vorausschauend budgetiert, stellt zusätzlich ein Prozent des Kaufpreises im Jahr zurück. Beispielsweise für Renovationen, den Ersatz von Haushaltgeräten in der Küche oder in der Waschküche und den Austausch von sanitären Einrichtungen im Badezimmer. Dieses Prozent fliesst nicht in die Tragbarkeitsrechnung mit ein, sollte aber trotzdem berücksichtigt werden.
Zurück zur Tragbarkeitsrechnung. Wenn Sie ein Haus für eine Million Franken kaufen und mit 20 Prozent oder 200'000 Franken Eigenkapital finanzieren, müssen Sie mit laufenden Kosten von 4'907 Franken im Monat oder fast 59'000 Franken im Jahr rechnen:
5 prozent kalkulatorischer Zins für die 1. und 2. Hypothek | CHF 40'000 |
Amortisation der 2. Hypothek | CHF 8'900 |
Unterhalts- und Nebenkosten | CHF 10'000 |
CHF 58'900 |
Es geht in dieser Rechnung um die zukünftige Tragbarkeit, nicht um die aktuelle. Damit Ihre Bank «ja» sagt, müssen Sie mehr als 168'000 Franken im Jahr verdienen (58'900 : 35 x 100). Brutto, vor Abzug aller Sozialabgaben, inklusive 13. Monatslohn und andere Lohnbestandteile wie Boni.
Die meisten Wohneigentümer machen die Rechnung ohne die Opportunitätskosten und vernachlässigen die Steuerfolgen:
Besitzen ist in der Schweiz seit Mitte 2014 günstiger als mieten. Allerdings kosten die eigenen vier Wände mehr, als mancher glaubt. Darum lohnt es sich, richtig zu rechnen und alle Kosten zu berücksichtigen. Auch, weil die Banken bei der Berechnung der Tragbarkeit vorsichtiger geworden sind und mehr Finanzierungen ablehnen als noch vor wenigen Jahren.
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