Assainissement énergétique dans une propriété par étages

(rh) L’assainissement énergétique d’un bien immobilier en vaut la peine. Pour l’environnement. Et pour les propriétaires. Un assainissement énergétique permet de ménager les ressources et l’environnement, tout en consommant moins d’énergie. Les coûts d’énergie s’en voient réduits, la valeur de marché est maintenue, voire accrue et le confort d’habitat amélioré. Hormis les coûts d’investissement, rien ne s’oppose donc à un assainissement énergétique. C’est pourquoi toujours plus de propriétaires soumettent leur maison à un tel assainissement. Ils ne doivent rendre de compte à personne et prennent leurs décisions de manière autonome. Il en va autrement pour les copropriétaires dans le domaine de la propriété par étages. Ne possédant qu’une part de la propriété avec un droit de jouissance exclusif sur leur appartement, ils doivent convaincre les autres propriétaires. De nombreux projets d’assainissement énergétique n’obtiennent pas l’aval de l’assemblée des copropriétaires.

Majorité simple ou qualifiée ?

Dans le cadre de l’assemblée ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires, des décisions concernant l’ensemble de la communauté sont prises. Par exemple au sujet de mesures de construction en dehors des différents appartements. Suivant leur portée, les décisions doivent être prises à la majorité simple, à la majorité qualifiée ou à l’unanimité :

• Pour les mesures de construction nécessaires, comme la réparation d’un toit qui fuit, la majorité simple de tous les copropriétaires présents ou représentés suffit. Si 5 des 9 parties sont présentes ou représentées, 3 voix suffisent pour que la décision soit recevable.
• Pour les mesures de construction utiles, par exemple une chaudière plus efficace sur le plan énergétique, une meilleure isolation thermique ou une installation photovoltaïque, la majorité qualifiée est nécessaire. Si 5 des 9 parties sont présentes ou représentées, 3 voix suffisent pour que la décision soit juridiquement recevable, pour autant que celles-ci détiennent au moins 501/1000 des quotes-parts.
• Pour les mesures de construction luxueuses, qui ne servent qu’à l’embellissement du bien ou au confort, tous les copropriétaires doivent être présents ou représentés et la décision doit être prise à l’unanimité.
• Les assainissements énergétiques requièrent la majorité qualifiée, pour autant que rien d’autre ne soit stipulé dans le règlement de la copropriété. Cela vaut également pour les stations de recharge pour les véhicules électriques, car les copropriétaires ont uniquement le droit d’utiliser leur place de parking, mais pas de la modifier ou d’installer une Wallbox.
  

Agir à court terme ou réfléchir dans un esprit de durabilité ?

Lorsque l’assemblée de copropriétaires se prononce contre des mesures d’assainissement énergétique, c’est souvent pour une question d’argent. Un chauffage plus efficace sur le plan énergétique, une meilleure isolation thermique extérieure, des fenêtres isolantes de la classe d’efficience énergétique A réduisent la consommation d’énergie d’environ 60 %, mais coûtent plusieurs dizaines de milliers de francs par appartement. Ce montant est souvent supérieur à celui mis de côté par la communauté de copropriétaires dans le fonds de rénovation en prévision d’assainissements ou de rénovations. Tous les copropriétaires doivent donc effectuer un versement supplémentaire, en fonction de leur quote-part. C’est pourquoi, sur la base d’une réflexion financière à court terme, de nombreuses voix s’opposent à un assainissement judicieux sur le long terme, lequel permettrait de réaliser des économies malgré des coûts d’investissement élevés.

Bon à savoir : l’Association suisse des copropriétaires recommande un placement annuel d’au moins 0,4 % de la valeur d’assurance du bâtiment, tant que la valeur du fonds de rénovation est inférieure à 6 % de la valeur de l’assurance immobilière.

Une bonne préparation pour éviter les disputes

Si l’assemblée des copropriétaires est bien préparée, les chances qu’un assainissement aboutisse augmentent. La gérance doit transmettre la convocation à temps, dresser l’ordre du jour de toutes les votations et définir la majorité qui s’applique à chaque décision. Par ailleurs, elle doit fournir suffisamment d’arguments rationnels en faveur de l’assainissement énergétique. Et cela, bien avant l’assemblée des copropriétaires, afin que chaque partie dispose du temps nécessaire pour étudier les documents et peser tous les arguments en faveur d’un assainissement malgré les coûts d’investissement. La gérance pourrait remettre les documents suivants pour la préparation, la discussion et le vote :

• Première analyse des besoins de rénovation de l’immeuble avec le calculateur de rénovation myky
• Première analyse de l’efficacité énergétique de l’immeuble avec le contrôle énergétique myky
• Analyse énergétique fondée assortie de recommandations concrètes avec le CECB Plus
• Offres de prestataires concurrents pour les différentes mesures d’assainissement énergétique
• Vue d’ensemble des coûts d’investissement, des subventions et du potentiel d’économies
• Comparaison des coûts d’investissement et du fonds de rénovation
• Plan de financement, si le fonds de rénovation n’est pas suffisant

Ces documents permettront aux copropriétaires de prendre des décisions fondées. En outre, ils auront de meilleures cartes en main s’ils doivent négocier avec leur banque une augmentation de l’hypothèque ou une nouvelle hypothèque.

Lorsque la communauté de copropriétaires ne parvient pas à un consensus

La propriété par étages est une communauté d’objectif. Il peut arriver que les membres de la communauté ne soient pas unanimes. Lorsque la communauté de copropriétaires ne parvient pas à trouver un accord, une aide extérieure sera nécessaire. Par exemple, une gérance ou une médiation qui aide à trouver un consensus. Et si cela n’apporte pas la solution espérée, il existe encore une échappatoire. Selon l’article 647 CC, les copropriétaires peuvent « demander que les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose soient exécutés et, au besoin, ordonnés par le juge ». Le tribunal déterminera si cela s’applique en cas d’assainissement. Il convient toutefois de bien réfléchir à la pertinence de saisir le tribunal. En effet, même si la propriété par étages est une communauté d’objectif, elle reste une collectivité de personnes vivant sous le même toit.

Questions fréquentes