Energetische Sanierung im Stockwerkeigentum müssen gemeinsam beschlossen werden

(rh) Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich aus. Für die Umwelt. Und für die Eigentumsparteien. Mit einer energetischen Sanierung schonen sie Ressourcen, entlasten die Umwelt und verbrauchen weniger Energie. Das senkt die Energiekosten, erhält oder steigert den Marktwert und erhöht den Wohnkomfort. Ausser den Investitionskosten spricht nichts gegen eine energetische Sanierung. Deshalb sanieren immer mehr Personen ihr Haus energetisch. Sie müssen niemanden fragen und entscheiden selbst. Anders als Eigentumsparteien mit Stockwerkeigentum, die andere überzeugen müssen, weil sie nur Miteigentum besitzen mit einem Sondernutzungsrecht an ihrer Wohnung. Viele energetische Sanierungsprojekte scheitern an der Stockwerkeigentümerversammlung.

Einfaches oder qualifiziertes Mehr?

In der ordentlichen oder ausserordentlichen Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die alle betreffen. Zum Beispiel über bauliche Massnahmen, die über die einzelnen Wohnungen hinausgehen. Je nach Tragweite müssen die Beschlüsse mit einfacher Mehrheit, mit qualifizierter Mehrheit oder einstimmig gefasst werden:

• Für notwendige bauliche Massnahmen wie die Reparatur des undichten Daches genügt das einfache Mehr aller anwesenden und vertretenen Eigentumsparteien. Sind 5 von 9 anwesend oder vertreten, genügen 3 Stimmen für einen gültigen Beschluss.
• Für nützliche bauliche Massnahmen wie eine energieeffiziente Heizung, eine bessere Wärmedämmung oder eine Photovoltaikanlage ist ein qualifiziertes Mehr erforderlich. Wenn 5 von 9 Eigentumsparteien anwesend oder vertreten sind, genügen 3 Stimmen für einen rechtskräftigen Beschluss, wenn sie mindestens 501/1000 der Wertquoten vertreten.
• Für luxuriöse bauliche Massnahmen, die nur der Verschönerung der Sache oder der Bequemlichkeit dienen, müssen alle Eigentumsparteien anwesend oder vertreten sein und den Beschluss einstimmig fassen.
• Energetische Sanierungen bedürfen eines qualifizierten Mehrs, sofern im Stockwerkeigentümerreglement nichts anderes bestimmt ist. Dies gilt auch für E-Ladestationen, denn die Eigentumsparteien haben nur das Recht, ihren Parkplatz zu benutzen, nicht aber, ihn umzubauen oder eine Wallbox zu installieren.

Kurzfristig handeln oder langfristig denken?

Wenn an der Stockwerkeigentümerversammlung gegen energetische Sanierungsmassnahmen gestimmt wird, geht es meistens ums Geld. Eine energieeffizientere Heizung, eine bessere Aussendämmung und Isolierfenster der Energieeffizienzklasse A senken den Energieverbrauch um plus/minus 60 Prozent, kosten aber pro Wohnung mehrere zehntausend Franken. Das ist oft mehr, als im Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft für Renovationen oder Sanierungen angespart wurde. Alle Eigentumsparteien müssten entsprechend ihrer Wertquote Geld nachschiessen. Deshalb stimmen viele aus kurzfristigen finanziellen Überlegungen gegen eine langfristig sinnvolle energetische Sanierung, mit der sie trotz hoher Investitionskosten unter dem Strich Geld sparen würden.

Gut zu wissen: Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt eine jährliche Einlage von mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswertes, solange der Wert des Erneuerungsfonds weniger als 6 Prozent des Gebäudeversicherungswertes beträgt.

Vorbereiten ist besser als streiten

Je besser eine Stockwerkeigentümerversammlung vorbereitet ist, desto grösser sind die Chancen, dass sie einer Sanierung zustimmt. Die Verwaltung muss rechtzeitig einladen, alle Abstimmungen traktandieren und für jeden Beschluss die notwendigen Mehrheiten definieren. Und sie muss genügend rationale Argumente für die energetische Sanierung liefern. Frühzeitig vor der Stockwerkeigentümerversammlung, damit alle Eigentumsparteien genügend Zeit haben, die Unterlagen zu studieren und alle Argumente für eine Sanierung gegen die Investitionskosten abzuwägen. Die Verwaltung könnte diese Unterlagen zur Vorbereitung, Diskussion und Abstimmung zusammenstellen:

• Erste Analyse des Sanierungsbedarfs der Liegenschaft mit dem myky-Sanierungsrechner
• Erste Einschätzung der Energieeffizienz der Liegenschaft mit dem myky-Energiecheck
• Fundierte energetische Analyse mit konkreten Empfehlungen mit dem GEAK Plus
• Konkurrenzofferten für die einzelnen energetischen Sanierungsmassnahmen
• Übersicht der Investitionskosten, der Fördergelder und des Sparpotenzials
• Gegenüberstellung von Investitionskosten und Erneuerungsfonds
• Finanzierungsplan, falls der Erneuerungsfonds nicht ausreicht

Mit diesen Unterlagen können die Eigentumsparteien fundierte Beschlüsse fassen. Ausserdem haben sie bessere Karten, wenn sie mit ihrer Bank über eine Erhöhung oder eine neue Hypothek verhandeln müssen.

Wenn sich die Gemeinschaft nicht einig wird

Stockwerkeigentum ist eine Zweckgemeinschaft. Es kann vorkommen, dass sich die Mitglieder der Gemeinschaft nicht einig werden. Wenn sich eine Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht einigen kann, braucht sie Hilfe von aussen. Zum Beispiel eine Verwaltung oder eine Mediation, die hilft, einen Konsens zu finden. Wenn auch das nichts nützt, gibt es noch eine kleine Hintertür. Gemäss Artikel 647 ZGB können die Eigentumsparteien verlangen, «dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden». Ob dies bei einer energetischen Sanierung der Fall ist, müsste ein Gericht entscheiden. Und ob der Gang zum Gericht sinnvoll ist, steht auf einem anderen Blatt. Auch wenn Stockwerkeigentum eine Zweckgemeinschaft ist, bleibt es doch eine Gemeinschaft von Menschen, die unter einem Dach leben.

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