Réserves pour l'entretien du bâtiment

(rh) Celui qui possède une maison ou un appartement se doit de l’entretenir. Il n’est jamais rentable de négliger l’entretien continu et régulier des bâtiments. Au contraire : d’une part, un bien immobilier mal entretenu ou même délabré perd de sa valeur, d’autre part cela peut occasionner des dommages dont les coûts sont beaucoup plus élevés que les frais d’entretien « économisés ».

Constituez des réserves

La plupart des propriétaires de maisons et d’appartements sont conscients qu’il est nécessaire de mettre de l’argent de côté pour l’entretien du bâtiment. Malgré tout, tous ne le font pas – même si les dépenses pour l’entretien courant et les charges faisaient partie du calcul de la capacité financière effectué par les banques dans le cadre de la demande d’hypothèque. Les banques tablent, pour l’entretien du bâtiment, sur 1 % du prix d’achat par an, lorsque le bien est neuf ou fraîchement rénové et en parfait état. Cela représente CHF 6 000 par an, soit CHF 500 par mois, lorsque le logement de rêve a coûté CHF 600 000. Cette somme englobe les charges et l’entretien du bâtiment courant (deux tiers) ainsi que des investissements plus importants et des rénovations (un tiers).

Un compte pour les réserves

Le plus simple est de virer mensuellement, par ordre permanent, sur un compte ouvert à cette fin, les réserves constituées pour l’entretien du bâtiment. Cela vous permettra de disposer de l’argent nécessaire si vous devez faire réparer ou remplacer quelque chose et pas seulement de le budgétiser. Au début, vous allez vous constituer un capital. À partir de la 10^e année, vous en aurez besoin pour les mesures d’entretien (cf. tableau « Durée de vie »).

Une autre option consiste à verser deux tiers des réserves (entretien à court terme) sur votre compte bancaire existant et d’y ajouter un tiers (entretien à long terme) pour l’amortissement et la constitution de réserves indirectes. S’il apparaît nécessaire d’effectuer de grands investissements ou de grosses réparations, vous augmenterez l’hypothèque du montant de ces investissements. Cependant, vous courez le risque de voir votre banque refuser l’augmentation de l’hypothèque ou augmenter les tranches d’amortissement, car l’immeuble est réévalué à la baisse ou parce que vous gagnez moins que lorsque vous avez contracté l’hypothèque initiale.

Quand des dépenses majeures d’entretien des bâtiments sont-elles prévues ?

L’entretien des bâtiments concerne en général le vieillissement « normal » des parties de construction ou des appareils. Leur durée de vie et leur coût varient. Pour l’entretien des nouvelles constructions, les premières grosses dépenses sont attendues au bout d’une dizaine d’années, lorsque les plafonds et les murs devront être recrépis ou repeints et qu’il faudra remplacer les moquettes. Les experts conseillent de rénover une maison ou un appartement de fond en comble après 20 ou 30 années. Les frais atteignent facilement CHF 100 000.– ou plus, en fonction de la superficie du logement et des exigences du propriétaire. Il est alors possible d’avoir recours aux réserves.

Obligations des copropriétaires en matière d’entretien des bâtiments

Les propriétaires par étage sont responsables de l’entretien de leur appartement. L’entretien de toutes les parties de construction en copropriété, par exemple le toit, le chauffage ou l’ascenseur, est stipulé dans les lignes directrices de la copropriété. En général, la somme prévue pour l’entretien est versée dans un fonds de rénovation. La plupart des copropriétés possèdent un fonds, mais plus de la moitié est sous-financée. Autrement dit, un grand nombre de propriétaires doivent payer de leur poche l’assainissement des parties communes au prorata de la surface qu’ils possèdent.