Lorsque le budget ne suffit plus à couvrir les intérêts hypothécaires

(rh) Une hypothèque est un prêt, garanti par un gage immobilier. Autrement dit, par la maison ou l’appartement financé par l’hypothèque. Lorsqu’une débitrice ou un débiteur ne paie pas les intérêts hypothécaires, la banque en tant que créancière peut réaliser ce gage immobilier. Cela signifie qu’elle peut vendre aux enchères la maison ou l’appartement et rembourser sa créance avec le produit de la vente. Les articles 816 (Mode de la réalisation), 817 (Distribution du prix) ainsi que 818 (Étendue de la garantie) du Code Civil définissent ce qui s’applique en cas de défaut de paiement :

• « Faute par le débiteur de satisfaire à ses obligations, le créancier a le droit de se payer sur le prix de l’immeuble »
• « Le prix de vente de l’immeuble est distribué entre les créanciers selon leur rang »
• « Le gage immobilier garantit au créancier :
• le capital 
• les frais de poursuite et les intérêts moratoires ;

La saisie est la dernière issue

Dans 99 cas sur 100, la banque n’ira pas aussi loin. D’une part, la saisie est une procédure laborieuse et désagréable qui implique une lourde charge de travail. D’autre part, il est probable que le produit de la vente ne suffise pas à couvrir toutes les créances (capital, intérêts hypothécaires ainsi que les intérêts moratoires et les frais de poursuite), car les biens immobiliers sont généralement vendus en dessous du prix du marché lors des ventes aux enchères forcées. C’est pourquoi la banque commence par mettre la débitrice ou le débiteur en demeure et recherche avec elle ou lui une solution à l’amiable avant d’entreprendre la saisie.

Comment éviter une saisie

Trois options s’offrent à vous pour éviter la saisie :

• Demandez à votre famille ou des amis un prêt privé, pour vous permettre de payer les intérêts hypothécaires. Ainsi, la banque n’aura pas vent de vos difficultés. Souvent, les débitrices ou débiteurs qui se trouvent une première fois en demeure sont surveillés et évalués d’une manière plus critique.
• Cherchez le dialogue avec votre banque dès que des difficultés se dessinent. La banque est intéressée à ce que vous puissiez faire face à vos dettes et ne deviez pas vendre votre bien. Demandez-lui un report d’échéance et dressez un plan qui vous permette de vous sortir de ce mauvais pas.
• Vendez la maison ou l’appartement avant que la banque ne prononce la saisie et payez votre dette hypothécaire ainsi que les intérêts. Vous devriez obtenir un meilleur prix sur le marché immobilier libre que lors d’une vente aux enchères forcée et il pourrait donc vous rester un peu d’argent. Toutefois, il vous faudrait chercher un nouvel appartement pour votre famille et vous.

Attention : ne prenez pas de crédit pour payer les intérêts. Sinon, vous vous retrouverez dans une situation sans issue. Consultez plutôt un conseiller en matière d’endettement (non commercial) lorsque vous ne voyez pas d’issue.

Déroulement d’une vente aux enchères forcée

Avant la vente aux enchères forcée, la banque fait évaluer l’objet par un expert immobilier. La vente aux enchères est publiée dans la feuille officielle et sur le site internet de l’office des faillites et poursuites, l’objet (avec photo, texte et estimation) étant répertorié dans le catalogue. Le plus offrant remporte la vente et doit verser sur place un acompte de 10 à 20 %. La banque est également autorisée à soumettre des offres, afin de faire monter les enchères. Le produit de la vente revient directement à la banque. Si le produit excède les dettes, le débiteur reçoit le solde. Dans le cas contraire, ce dernier doit toujours de l’argent à la banque et une faillite personnelle sera déclarée. L’acompte engendre le transfert de propriété à l’acheteur et le débiteur doit libérer la maison ou l’appartement à la date convenue. En cas de refus, l’huissier de justice prend toutes les mesures nécessaires, qui peuvent aller jusqu’à l’expulsion. En Suisse, cela ne se produit heureusement que rarement.

Les ventes aux enchères forcées représentent une « occasion unique pour les chasseurs de bonnes affaires ». Lisez dans notre article tout ce que vous devez savoir en tant qu’acheteuse ou acheteur sur les ventes aux enchères immobilières.

Une assurance hypothécaire est-elle judicieuse ?

Non. En Suisse, nous sommes plus ou moins bien protégés contre les conséquences du chômage – et vous pouvez vous assurer individuellement (et de façon plus avantageuse) contre les conséquences financières d’une perte de gain ou en cas de décès. C’est pourquoi les Suissesses et les Suisses, qui possèdent des assurances contre presque tout et n’importe quoi, ne souscrivent généralement pas d’assurance hypothécaire. La sécurité financière dont vous avez besoin ne peut être déterminée que par vous. Pour la plupart des propriétaires de maison, l’assurance-chômage et un compte d’épargne alimenté chaque mois – ou une assurance décès – suffisent.

Questions fréquentes