Souhaitez-vous des conseils financiers et fiscaux actuels ?
Abonnez-vous maintenant à la newsletter thématique « Financer & acheter ».
Si vous vous attendez à une hausse des taux hypothécaires, vous pouvez prolonger votre hypothèque prématurément. Selon l'anticipation de votre prolongement, il vous faudra payer une prime, le supplément forward.
Si vous souhaitez vous assurer contre une hausse des taux hypothécaires, vous pouvez anticiper le renouvellement de votre hypothèque. Comme pour une opération à terme, vous fixez aujourd'hui déjà le prix (taux d'intérêt pour une hypothèque, respectivement cours de change pour les monnaies étrangères), bien que l'opération ait seulement lieu dans le futur. Vous pouvez vous assurer ainsi le taux d'intérêt actuel, indépendamment du montant haut ou bas des taux d'intérêts hypothécaires qui auront cours le jour de l'échéance de votre hypothèque. La plupart des banques proposent une prolongation sans pénalité pendant la période normale de prolongation, c'est-à-dire jusqu'à six mois avant l'échéance. Entre-temps, iI existe aussi des banques, qui fixent gratuitement le taux d'intérêt, même jusqu'à douze mois à l'avance.
Si vous souhaitez vous prémunir plus tôt, il vous faudra payer une pénalité, le supplément forward. Ce supplément varie en fonction de la banque et de l'hypothèque. La durée de l'hypothèque, le délai et l'évolution du taux d'intérêt attendu par la banque sont déterminants. La pénalité est ajoutée au taux hypothécaire et donne comme résultat le taux d'intérêt effectif qu'il vous faudra verser. Un exemple :
Taux d'intérêt actuel pour une hypothèque à taux fixe sur une durée de dix ans | 1,50 pour cent |
Supplément forward pour douze mois | + 0,15 pour cent |
Taux d'intérêt effectif | 1,65 pour cent |
Dans cet exemple, vous paieriez une pénalité de 600 francs par an en cas d’anticipation du renouvellement de votre hypothèque à hauteur de 400 000 francs pour dix ans. Cette stratégie est payante si les taux d’intérêt se situent à 1,65 pour cent ou plus d’ici votre échéance. En revanche, s’ils baissent à 1,25 pour cent, vous paierez pendant dix ans 0,4 point de pourcentage en trop. Si une hypothèque forward vaut la peine dépend de l'évolution des taux d'intérêt hypothécaires. Les experts conseillent de ne fixer le taux d'intérêt qu'à titre onéreux, si l'on s'attend à ce qu'il augmente fortement.
Les banques ne publient pas les suppléments forward. Si vous désirez calculer si une prolongation anticipée de votre hypothèque est rentable, vous devez demander à votre banque quel est son supplément forward actuel. Deux facteurs influencent ce montant :
Abonnez-vous maintenant à la newsletter thématique « Financer & acheter ».