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Si vous vous attendez à une hausse des taux hypothécaires, vous pouvez prolonger votre hypothèque prématurément. Selon l'anticipation de votre prolongement, il vous faudra payer une prime, le supplément forward.
Si vous souhaitez vous assurer contre une hausse des taux hypothécaires, vous pouvez anticiper le renouvellement de votre hypothèque. Comme pour une opération à terme, vous fixez d'ores et déjà le prix (taux d'intérêt pour une hypothèque, respectivement cours de change pour les monnaies étrangères), bien que l'opération ait seulement lieu dans le futur. Vous pouvez vous assurer ainsi le taux d'intérêt actuel, indépendamment du montant haut ou bas des taux d'intérêts hypothécaires qui auront cours le jour de l'échéance de votre hypothèque. Auprès de nombreuses banques, vous pouvez prolonger l’hypothèque entre 6 et 24 mois avant l’échéance. La prolongation est gratuite jusqu’à 6 mois avant l’échéance dans la plupart des banques, certaines offraent cette possibilité même jusqu’à 12 mois à l’avance.
Si vous souhaitez vous prémunir plus tôt, il vous faudra payer une pénalité, le supplément forward. Ce supplément varie en fonction de la banque et de l'hypothèque. La durée de l'hypothèque, le délai et l'évolution du taux d'intérêt attendu par la banque sont déterminants. La pénalité est ajoutée au taux hypothécaire et donne comme résultat le taux d'intérêt effectif qu'il vous faudra verser. Un exemple :
Taux d'intérêt actuel pour une hypothèque à taux fixe sur une durée de dix ans | 2,50 % |
Supplément forward pour douze mois | 0,25 % |
Taux d'intérêt effectif | 2,75 % |
Dans cet exemple, vous paieriez une pénalité de 1'000 francs par an en cas d’anticipation du renouvellement de votre hypothèque à hauteur de 400'000 francs pour dix ans. Cette stratégie est payante si les taux d’intérêt se situent à 2,75 % ou plus d’ici votre échéance. En revanche, s’ils baissent à 2 %, vous paierez pendant dix ans 0,75 point de pourcentage en trop. Si une hypothèque forward vaut la peine dépend de l'évolution des taux d'intérêt hypothécaires. Les experts conseillent de ne fixer le taux d'intérêt qu'à titre onéreux, si l'on s'attend à ce qu'il augmente fortement.
Les banques ne publient pas les suppléments forward. Si vous désirez calculer si une prolongation anticipée de votre hypothèque est rentable, vous devez demander à votre banque quel est son supplément forward actuel. Deux facteurs influencent ce montant :
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