Prolonger prématurément une hypothèque : est-ce que cela en vaut la peine ?

(rh) Selon un comparateur Internet, une hypothèque à taux fixe sur une durée de dix ans coûteà partir de1,17 pour cent par an (jour de référence : le 21 février 2022). C'est un peu plus que ces dernières années, mais cela reste peu en comparaison historique. La volatilité, c'est-à-dire les fluctuations affichées vers le haut et vers le bas, est relativement faible. Néanmoins, les experts partent du principe que les taux hypothécaires vont tôt ou tard augmenter en Suisse. Que pouvez-vous faire, si vous pensez que c’est le bon moment pour prolonger votre hypothèque, mais que cette dernière n'arrive à échéance que dans deux ans ?

Prolonger l'hypothèque jusqu'à 24 mois à l'avance

Si vous souhaitez vous assurer contre une hausse des taux hypothécaires, vous pouvez anticiper le renouvellement de votre hypothèque. Comme pour une opération à terme, vous fixez aujourd'hui déjà le prix (taux d'intérêt pour une hypothèque, respectivement cours de change pour les monnaies étrangères), bien que l'opération ait seulement lieu dans le futur. Vous pouvez vous assurer ainsi le taux d'intérêt actuel, indépendamment du montant haut ou bas des taux d'intérêts hypothécaires qui auront cours le jour de l'échéance de votre hypothèque. La plupart des banques proposent une prolongation sans pénalité pendant la période normale de prolongation, c'est-à-dire jusqu'à six mois avant l'échéance. Entre-temps, iI existe aussi des banques, qui fixent gratuitement le taux d'intérêt, même jusqu'à douze mois à l'avance. 

La sécurité du taux hypothécaire a son prix

Si vous souhaitez vous prémunir plus tôt, il vous faudra payer une pénalité, le supplément forward. Ce supplément varie en fonction de la banque et de l'hypothèque. La durée de l'hypothèque, le délai et l'évolution du taux d'intérêt attendu par la banque sont déterminants. La pénalité est ajoutée au taux hypothécaire et donne comme résultat le taux d'intérêt effectif qu'il vous faudra verser. Un exemple :

Dans cet exemple, vous paieriez une pénalité de 600 francs par an en cas d’anticipation du renouvellement de votre hypothèque à hauteur de 400 000 francs pour dix ans. Cette stratégie est payante si les taux d’intérêt se situent à 1,65 pour cent ou plus d’ici votre échéance. En revanche, s’ils baissent à 1,25 pour cent, vous paierez pendant dix ans 0,4 point de pourcentage en trop. Si une hypothèque forward vaut la peine dépend de l'évolution des taux d'intérêt hypothécaires. Les experts conseillent de ne fixer le taux d'intérêt qu'à titre onéreux, si l'on s'attend à ce qu'il augmente fortement. 

Parlez avec votre banque

Les banques ne publient pas les suppléments forward. Si vous désirez calculer si une prolongation anticipée de votre hypothèque est rentable, vous devez demander à votre banque quel est son supplément forward actuel. Deux facteurs influencent ce montant :

• la volatilité : lorsque les taux d'intérêt varient de manière significative, les banques demandent en règle générale un supplément plus élevé et réduisent le délai de prolongation gratuit ;
  
• la durée de l'hypothèque : en règle générale, le supplément est plus élevé pour les durées de crédit plus longues que pour celles plus courtes. Si la structure du taux d'intérêt est inversée et que les taux d'intérêt sont plus élevés pour les hypothèques à court terme que pour celles à long terme, il est possible que le supplément demandé pour les courts termes soit plus élevé que pour les longs termes.