Brauchen Sie eine Baubewilligung für einen Umbau?

(rh) Bauen ist in der Schweiz im Prinzip verboten. In vielen Kantonen brauchen Sie schon für ein kleines Gartenhaus oder eine Sichtschutzmauer eine Baubewilligung. Ohne verstossen Sie gegen das Gesetz und müssen nachträglich ein Baugesuch einreichen oder den ursprünglichen Zustand wiederherstellen, das heisst das Gartenhaus zurückbauen oder die Mauer einreissen. Wie ist die Situation bei einem kleineren oder grösseren Umbau?

Bauvorhaben, die bewilligt werden müssen

Gehen Sie sicherheitshalber davon aus, dass Sie eine Baubewilligung brauchen. Auf der Website der Stadt Bern beispielsweise steht «Die Baubewilligungspflicht ist immer gegeben, wenn bau- oder umweltrechtlich relevante Tatbestände betroffen sind, eine Nutzungsänderung vorliegt oder eine Änderung im Innern eines Gebäudes die Brandsicherheit betrifft». Im Zweifelsfall informieren Sie sich beim Bauamt der Gemeinde, in der Stadt Bern ist das Bauinspektorat zuständig. Bauvorhaben von geringer Bedeutung können unter Umständen ohne Baubewilligung erstellt werden, müssen aber alle Bauvorschriften wie Bauabstände, Brandschutzvorschriften oder Energievorschriften einhalten.

Bauvorhaben, die nicht bewilligt werden müssen

In Bern sind bewilligungsfreie Bauvorhaben in Artikel 6 des Dekrets über das Baubewilligungsverfahren aufgelistet. Das Spektrum reicht von «unbeheizten Bauten mit einer Grundfläche von höchstens 10 Quadratmetern und einer Höhe von höchstens 2,50 Metern, die weder bewohnt sind noch gewerblich genutzt werden und funktionell zu einer Hauptbaute gehören», etwa ein Gartenhaus, bis zu «mobilen Heizungen im Freien für Terrassen, Rampen, Sitzplätze und dergleichen». Neben Bauvorhaben geringer Bedeutung ist auch der gewöhnliche Unterhalt bewilligungsfrei. Dazu zählen der Ersatz und die Reparatur kaputter Teile, solange das Gebäude oder das Bauteil nicht verändert werden. 

Nicht bewilligungspflichtige Umbaumassnahmen

Umbauten, Sanierungen und Renovationen sind

• Pinselrenovationen und Malerarbeiten im Haus
• Eine nicht tragende Trennwand entfernen und ein Zimmer vergrössern
• Elektro- und Wasseranschlüsse sanieren
• Eine neue Trennwand einziehen und ein Zimmer unterteilen
• Eine neue Küche einbauen
• Ein neues Badezimmer einbauen
• Die alten Fenster durch neue Fenster in derselben Farbe, Grösse und Struktur ersetzen
• Die Fassade in derselben Farbe streichen, ohne das äussere Erscheinungsbild zu verändern

Bewilligungspflichtige Umbaumassnahmen

Für Umbauten, Sanierungen oder Renovationen, die die Nutzung verändern oder die Brandsicherheit beeinflussen, brauchen Sie eine Bewilligung. Je nach Kanton und/oder Gemeinde zum Beispiel für …

• ein Aussencheminée
• einen Balkon oder eine Terrasse
• eine energetische Sanierung
• Dacheinschnitte
• Dachflächenfenster
• Dachstockausbauten
• neue Fenster oder Türen, die das Bild des Hauses verändern
• Gauben oder Lukarnen
• Heizung, Klima und Lüftung
• einen Lift
• fest montierte Markisen
• eine Wärmepumpe

Sie brauchen beispielsweise eine Baubewilligung, wenn Sie den Grundriss verändern, einen Nebenraum in einen beheizten Wohnraum umwandeln oder einen Wohnraum in einen Gewerberaum umnutzen wollen. Viele bewilligungspflichtige Sanierungen, Renovationen oder Umbauten werden im vereinfachten Bewilligungsverfahren genehmigt – ohne öffentliche Ausschreibung und ohne Rekursmöglichkeit für Ihre Nachbarinnen und Nachbarn.

Energetische Sanierungen wie eine neue Fassadenisolation oder Wärmepumpe müssen bewilligt werden. Wenn Sie eine Wärmepumpe mit Erdsonde einbauen lassen wollen, wird beispielsweise geprüft, ob sich der Boden eignet und sie alle Gewässerschutz- und Umweltschutzauflagen sowie kantonalen Bau- und Energiegesetze einhält.

So läuft der Baubewilligungsprozess ab

Eine Baubewilligung beantragen gibt viel zu tun. Sie müssen alle Unterlagen – mindestens den Grundbuchauszug, einen amtlichen Katasterplan und die Projektpläne im Massstab 1:100 – zusammenstellen und mit dem Baugesuch einreichen. Wenn das Umbauprojekt weder behördliche Auflagen noch Nachbarinteressen verletzt, wird es im vereinfachten Anzeigeverfahren bewilligt. Falls es aber behördliche Auflagen oder Nachbarinteressen verletzen könnte, wird das Gesuch nach einer Vorprüfung öffentlich ausgeschrieben und das Projekt in der Regel mit Bauprofilen ausgesteckt. Je nach Gemeinde haben Ihre Nachbarn 20 bis 30 Tage Zeit für einen Einspruch. Sobald diese Einsprachefrist abgelaufen ist, entscheidet das Bauamt. Die Entscheidung können Sie und Ihre Nachbarn anfechten.

Wie lange dauert das Bewilligungsverfahren?

Das vereinfachte Anzeigeverfahren ohne Ausschreibung und Rekursmöglichkeit dauert wenige Wochen. Die lange der Bewilligungsprozess dauert, wenn behördliche Auflagen oder Nachbarinteressen verletzt werden könnten, hängt von mehreren Faktoren ab. Die Stadt Bern verspricht auf ihrer Website, ein vollständiges und fehlerfreies Baugesuch werde im Idealfall in drei Monaten bewilligt (oder abgelehnt). Unvollständige Unterlagen, aufwendige Abklärungen durch eine kantonale Fachstelle wie die Denkmalpflege oder Einsprachen von Nachbarn verlängern das Verfahren. 

Häufige Fragen