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Le remplacement du chauffage permet-il d’augmenter la valeur du bâtiment ?

Le remplacement du chauffage est-il un investissement générant une valeur ajoutée, qui influence la valeur vénale d’un bien immobilier ? Cette question est vite clarifiée par les spécialistes de la branche. L’augmentation de valeur grâce au nouveau système de chauffage peut par ailleurs aussi être significative pour les objets en location.

Augmenter la valeur du bâtiment grâce au remplacement du chauffage
Le remplacement du chauffage peut être un investissement générant une plus-value et reconnu comme tel par les autorités.

(MP) La valeur marchande ou la valeur vénale d’une maison peut être déterminée par différentes méthodes d’évaluation. La méthode d’estimation hédonique se fonde sur la décomposition des caractéristiques du bien. À l’aide de l’analyse de régression, basée sur des données statistiques, il est ensuite possible de déterminer l’influence de ces caractéristiques sur le prix. Les modèles informatiques permettent d’inclure des données générales sur les transactions. En principe, le système de chauffage et son état pourraient constituer une des caractéristiques considérées. Cependant, les outils en ligne ordinaires pour les estimations rapides collectent uniquement des informations sur l’état général et l’ancienneté des installations techniques. La méthode de chauffage, la source d’énergie ou l’indice énergétique – en tant que mesure de l’efficacité énergétique de l’enveloppe du bâtiment – ne sont pas pris en compte comme caractéristiques pour les estimations. On peut donc conclure que le remplacement du système de chauffage ne joue pas un rôle significatif en termes de valeur vénale.

Il est recommandé de tenir compte de l’état général de la maison

Malgré cet état de fait, il ne faut pas négliger l’importance du remplacement du chauffage pour la valeur du bâtiment. Le nouveau système de chauffage sera pris en compte dans l’évaluation de l’état général de la maison. Par ailleurs, il a également une influence sur le prix de vente, car il joue un rôle dans la détermination de l’aptitude fonctionnelle des installations techniques, des frais d’entretien, des coûts d’exploitation et d’énergie et, en particulier, de la consommation d’énergie. Si un immeuble possède un système de chauffage fonctionnant avec de l’énergie provenant de sources renouvelables, il est très probable que cela ait une influence positive sur le prix de vente.

Le remplacement du chauffage est considéré comme un investissement générant une plus-value

Outre le prix de vente, il faut également songer à l’évaluation des investissements par les autorités. Le remplacement du chauffage peut dans certaines circonstances être considéré comme un investissement générant une plus-value. Cela peut, d’une part, influencer les déductions fiscales et d’autre part, dans les immeubles collectifs dotés de systèmes de chauffage considérés comme investissements générant une plus-value, ouvrir la voie à une augmentation de loyer. La reconnaissance en tant qu’investissement générant une plus-value doit être clarifiée au cas par cas. Une étude de la Confédération sur le sujet a abouti à la conclusion que, dans la pratique, il n’existe pas de procédure standardisée pour l’évaluation des investissements générant une plus-value. En général, cependant, on estime que, dans le cas d’un remplacement de chauffage, les mesures permettant l’utilisation d’énergies renouvelables, telles que les capteurs solaires et les pompes à chaleur, sont considérées comme des prestations supplémentaires justifiant, dans une certaine mesure, une augmentation de loyer. C’est notamment le cas si le remplacement du système de chauffage donne lieu à une réduction des charges. Le cas échéant, on table sur une amélioration générant une plus-value, laquelle autorise une augmentation du loyer.

Répercuter les investissements générant une plus-value sur les loyers

Si, par exemple, la pompe à chaleur à sonde géothermique de l’ensemble de l’immeuble locatif a coûté CHF 20 000.– de plus qu’un remplacement équivalent de l’ancien système de chauffage au mazout, seule cette part devrait être répercutée, a plaidé Corinne Willimann, licenciée en droit, auprès du Luzerner Zeitung. L’adaptation autorisée du loyer ne se calcule pas à la légère. Le propriétaire a droit au paiement des intérêts et à l’amortissement du capital (dans l’exemple de CHF 20 000.–) et, dans certaines circonstances, à une indemnité pour les futurs travaux de maintenance. Dans la pratique, on utilise à cet effet des tableaux dans lesquels le taux d’intérêt hypothécaire de référence, la durée de vie d’un appareil, l’amortissement et l’entretien sont pris en compte. 

  • Auteur :
  • infomaison
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  • istockphoto