Pas d’hypothèque sans cédule hypothécaire et contrat de gage

(rh) Le terme « hypothèque » n’apparaît dans aucun code juridique. D’un point de vue légal, une hypothèque est une créance du bailleur de fonds et un droit de gage sur la propriété. Sont considérés comme immeubles les biens-fonds, les droits distincts et permanents, les mines ainsi que les parts de copropriété d’un immeuble (art. 655 CC). Un immeuble nanti est un gage immobilier. Il existe deux sortes de gages immobiliers, lesquels naissent dès leur inscription au registre foncier : l’inscription d’un emprunt et la cédule hypothécaire. Pour une hypothèque, vous avez besoin d’une cédule hypothécaire. La cédule hypothécaire est une créance personnelle. Elle est garantie par un gage immobilier et l’intégralité de votre fortune (art. 842, al. 1 CC).

Cédule hypothécaire sur papier ou cédule hypothécaire de registre

Jusqu’à la révision du droit de la propriété, il existait seulement les cédules hypothécaires sur papier. Depuis le 1^er janvier 2012, de plus en plus de nouvelle cédules hypothécaires inscrites au registre foncier uniquement en tant que droit-valeur, ou cédules hypothécaires-de-registre. Les cédules hypothécaires sur papier et celles de registre naissent avec leur inscription au registre foncier et requièrent un contrat de gage authentifié entre le créancier et le débiteur.

• La cédule hypothécaire sur papier est un titre, établi au porteur (cédule hypothécaire au porteur) ou au nom d’une personne (cédule hypothécaire nominative). L’administrateur du registre foncier délivre la cédule hypothécaire, la signe et l’inscrit au registre foncier. Si vous souhaitez par la suite radier ou modifier le droit de gage, vous aurez besoin de la cédule hypothécaire. Si vous la perdez, vous devrez la faire invalider par un tribunal.
• La cédule hypothécaire de registre est un droit-valeur, émis au nom du créancier ou du propriétaire foncier et inscrit au registre foncier.

Les cédules hypothécaires sur papier établies avant le 1^er janvier 2012 peuvent être converties en cédules hypothécaires de registre si le débiteur et le créancier sont d’accord. Actuellement, encore près de 2 millions de cédules hypothécaires sur papier sont encore en circulation.

Que doit indiquer un contrat de gage ?

Qui souhaite établir ou augmenter une cédule hypothécaire doit conclure un contrat de gage, qui devra en outre être authentifié. Les points à mentionner dans un tel contrat sont :

• débiteur et propriétaire du gage
• bailleur de fonds
• bien gagé et constitution du gage
• case hypothécaire
• créance gagée ou les créances
• taux garanti pour les hypothèques de capital, en général l’intérêt maximal 
• éventuel droit du créancier postérieur.

Que se passe-t-il lorsque vous remboursez une hypothèque ?

La cédule hypothécaire reste intacte, même lorsque vous remboursez l’hypothèque. Que pouvez-vous faire avec une cédule hypothécaire remboursée ?

• Vous exigez du créancier la restitution de la cédule hypothécaire sur papier, la transmettez au registre foncier avec votre demande de radiation.
• Vous faites transférer à votre nom une cédule hypothécaire de registre remboursée et faites radier le droit de valeur dans le registre foncier.
• Vous conservez la cédule hypothécaire sur papier dans un lieu sûr ou maintenez la cédule hypothécaire de registre. Si vous souhaitez contracter ultérieurement un nouveau prêt hypothécaire, vous n’aurez plus besoin de fournir une cédule hypothécaire et économiserez des frais de notaire.

Augmenter la cédule hypothécaire si vous avez besoin de capital étranger

Si vous souhaitez financer avec des fonds étrangers un assainissement énergétique ou des transformations, vous pouvez augmenter la cédule hypothécaire, afin de conclure une nouvelle hypothèque ou augmenter celle en cours. Si la cédule hypothécaire affiche un montant de 600 000 francs et vous souhaitez augmenter votre hypothèque partiellement amortie de 550 000 à 750 000 francs, vous devez augmenter la cédule hypothécaire à 750 000 francs. Vous devrez pour cela à nouveau payer des frais de notaire.

Transférer la cédule hypothécaire en cas de changement de créancier

Le transfert d’une cédule hypothécaire sur papier se fait par la remise du document à l’acheteur. Dans le cas des cédules hypothécaire au porteur, sa remise suffit. Pour les cédules hypothécaires nominatives, le nom du nouveau créancier doit être indiqué et la confirmation de l’ancien créancier est nécessaire. Pour transférer une cédule hypothécaire de registre, vous devez inscrire le nom de l’acheteur au registre foncier. Pour cela, l’ancien créancier doit délivrer une déclaration écrite. Dans les cas particuliers, comme la succession ou la saisie, la cédule hypothécaire de registre peut être transmise sans notification au registre foncier. Le cas échéant, le nouveau créancier doit faire inscrire ultérieurement sa qualité de créancier au registre foncier afin de pouvoir disposer de la cédule hypothécaire en tant que créancier.

Frais de notaire pour les droits de gage

Les frais d’authentification, tout comme l’inscription des droits du gage immobilier sont fixés par la loi. Les coûts varient fortement en fonction du canton ou de la commune et se situent entre 0,1 et 0,3 % de la somme nantie. Pour un nantissement de 600 000 francs, ce sont par exemple entre 600 et 1800 francs. Les frais sont à la charge du débiteur. Dans le canton de Berne, les frais sont définis dans l’Ordonnance sur les émoluments des notaires. Vous avez ainsi la garantie de payer dans tout le canton les mêmes émoluments pour les mêmes services. Les émoluments pour droits de gage immobilier, comme les cédules hypothécaires ou les annotations au registre foncier dépendent du montant de la somme gagée.

Questions fréquentes