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Pas d’hypothèque sans cédule hypothécaire et contrat de gage

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous avez besoin d’une cédule hypothécaire comme garantie pour le bailleur de fonds et d’un contrat de gage qui régit les conditions-cadres. À quoi devriez-vous veiller – à quels coûts faut-il vous attendre ?

Cédule hypothécaire et contrat de gage
Jusqu’à la révision du droit de la propriété, il n’existait que les cédules hypothécaires sur papier.

(rh) Le terme « hypothèque » n’apparaît dans aucun code juridique. D’un point de vue légal, une hypothèque est une créance du bailleur de fonds et un droit de gage sur la propriété. Sont considérés comme immeubles les biens-fonds, les droits distincts et permanents, les mines ainsi que les parts de copropriété d’un immeuble (art. 655 CC). Un immeuble nanti est un gage immobilier. Il existe deux sortes de gages immobiliers, lesquels naissent dès leur inscription au registre foncier : l’inscription d’un emprunt et la cédule hypothécaire. Pour une hypothèque, vous avez besoin d’une cédule hypothécaire. La cédule hypothécaire est une créance personnelle. Elle est garantie par un gage immobilier et l’intégralité de votre fortune (art. 842, al. 1 CC).

Cédule hypothécaire sur papier ou cédule hypothécaire de registre

Jusqu’à la révision du droit de la propriété, il n’existait que les cédules hypothécaires sur papier. Depuis le 1er janvier 2012, les cédules hypothécaires peuvent également être inscrites au registre foncier en tant que droit-valeur. Les cédules hypothécaires sur papier et celles de registre naissent avec leur inscription au registre foncier et requièrent un contrat de gage authentifié entre le créancier et le débiteur.

  • La cédule hypothécaire sur papier est un titre, établi au porteur (cédule hypothécaire au porteur) ou au nom d’une personne (cédule hypothécaire nominative). L’administrateur du registre foncier délivre la cédule hypothécaire, la signe et l’inscrit au registre foncier. Si vous souhaitez par la suite radier ou modifier le droit de gage, vous aurez besoin de la cédule hypothécaire. Si vous la perdez, vous devrez la faire invalider par un tribunal.
  • La cédule hypothécaire de registre est un droit-valeur, émis au nom du créancier ou du propriétaire foncier.

Les cédules hypothécaires sur papier établies avant le 1er janvier 2012 peuvent être converties en cédules hypothécaires de registre si le débiteur et le créancier sont d’accord.

Que doit indiquer un contrat de gage ?

Qui souhaite établir ou augmenter une cédule hypothécaire doit conclure un contrat de gage, lequel devra en outre être authentifié. Les points à mentionner dans un tel contrat sont :

  • le débiteur et le propriétaire du gage,
  • le bailleur de fonds,
  • le bien gagé et la constitution du gage,
  • la case hypothécaire,
  • la créance gagée ou les créances,
  • le taux garanti pour les hypothèques de capital, en général l’intérêt maximal et
  • un éventuel droit du créancier postérieur.

Que se passe-t-il lorsque vous remboursez une hypothèque ?

La cédule hypothécaire reste intacte, même lorsque vous remboursez l’hypothèque. Que pouvez-vous faire avec une cédule hypothécaire remboursée ?

  • Vous exigez du créancier la restitution de la cédule hypothécaire sur papier, la transmettez au registre foncier avec votre demande de radiation.
  • Vous faites transférer à votre nom une cédule hypothécaire de registre remboursée et faites radier le droit de valeur dans le registre foncier.
  • Vous conservez la cédule hypothécaire sur papier dans un lieu sûr ou maintenez la cédule hypothécaire de registre. Si vous souhaitez contracter ultérieurement un nouveau prêt hypothécaire, vous n’aurez plus besoin de fournir une cédule hypothécaire et économiserez des frais de notaire.

Frais de notaire pour les droits de gage

Les frais d’authentification sont fixés par la loi. Dans le canton de Berne, par exemple, dans l’Ordonnance sur les émoluments des notaires. Vous avez ainsi la garantie de payer dans tout le canton les mêmes émoluments pour les mêmes services. Les émoluments pour les cédules hypothécaires ou les annotations au registre foncier dépendent du montant de la somme gagée.

Somme gagée en CHF Minimum en CHF Moyenne en CHF Maximum en CHF
jusqu’à 100 000 510 600 690
jusqu’à 200 000 595 700 805
jusqu’à 300 000 765 900 1035
jusqu’à 400 000 935 1100 1265
jusqu’à 500 000 1105 1300 1495
jusqu’à 600 000 1275 1500 1725
jusqu’à 700 000 1445 1700 1955
jusqu’à 800 000 1615 1900 2185
jusqu’à 900 000 1785 2100 2415
jusqu’à 1 000 000 1955 2300 2645
jusqu’à 1 200 000 2295 2700 3105
jusqu’à 1 400 000 2635 3100 3565
jusqu’à 1 600 000 2975 3500 4025
jusqu’à 1 800 000 3315 3900 4485
jusqu’à 2 000 000 3655 4300 4945
jusqu’à 2 500 000 4505 5300 6095 Montant maximum
Source : Ordonnance sur les émoluments des notaires (OEmN)

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