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Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous avez besoin d’une cédule hypothécaire comme garantie pour le bailleur de fonds et d’un contrat de gage qui régit les conditions-cadres. À quoi devriez-vous veiller – à quels coûts faut-il vous attendre ?
(rh) Le terme « hypothèque » n’apparaît dans aucun code juridique. D’un point de vue légal, une hypothèque est une créance du bailleur de fonds et un droit de gage sur la propriété. Sont considérés comme immeubles les biens-fonds, les droits distincts et permanents, les mines ainsi que les parts de copropriété d’un immeuble (art. 655 CC). Un immeuble nanti est un gage immobilier. Il existe deux sortes de gages immobiliers, lesquels naissent dès leur inscription au registre foncier : l’inscription d’un emprunt et la cédule hypothécaire. Pour une hypothèque, vous avez besoin d’une cédule hypothécaire. La cédule hypothécaire est une créance personnelle. Elle est garantie par un gage immobilier et l’intégralité de votre fortune (art. 842, al. 1 CC).
Jusqu’à la révision du droit de la propriété, il existait seulement les cédules hypothécaires sur papier. Depuis le 1er janvier 2012, de plus en plus de nouvelle cédules hypothécaires inscrites au registre foncier uniquement en tant que droit-valeur, ou cédules hypothécaires-de-registre. Les cédules hypothécaires sur papier et celles de registre naissent avec leur inscription au registre foncier et requièrent un contrat de gage authentifié entre le créancier et le débiteur.
Les cédules hypothécaires sur papier établies avant le 1er janvier 2012 peuvent être converties en cédules hypothécaires de registre si le débiteur et le créancier sont d’accord. Actuellement, encore près de 2 millions de cédules hypothécaires sur papier sont encore en circulation.
Qui souhaite établir ou augmenter une cédule hypothécaire doit conclure un contrat de gage, qui devra en outre être authentifié. Les points à mentionner dans un tel contrat sont :
La cédule hypothécaire reste intacte, même lorsque vous remboursez l’hypothèque. Que pouvez-vous faire avec une cédule hypothécaire remboursée ?
Si vous souhaitez financer avec des fonds étrangers un assainissement énergétique ou des transformations, vous pouvez augmenter la cédule hypothécaire, afin de conclure une nouvelle hypothèque ou augmenter celle en cours. Si la cédule hypothécaire affiche un montant de 600 000 francs et vous souhaitez augmenter votre hypothèque partiellement amortie de 550 000 à 750 000 francs, vous devez augmenter la cédule hypothécaire à 750 000 francs. Vous devrez pour cela à nouveau payer des frais de notaire.
Le transfert d’une cédule hypothécaire sur papier se fait par la remise du document à l’acheteur. Dans le cas des cédules hypothécaire au porteur, sa remise suffit. Pour les cédules hypothécaires nominatives, le nom du nouveau créancier doit être indiqué et la confirmation de l’ancien créancier est nécessaire. Pour transférer une cédule hypothécaire de registre, vous devez inscrire le nom de l’acheteur au registre foncier. Pour cela, l’ancien créancier doit délivrer une déclaration écrite. Dans les cas particuliers, comme la succession ou la saisie, la cédule hypothécaire de registre peut être transmise sans notification au registre foncier. Le cas échéant, le nouveau créancier doit faire inscrire ultérieurement sa qualité de créancier au registre foncier afin de pouvoir disposer de la cédule hypothécaire en tant que créancier.
Les frais d’authentification, tout comme l’inscription des droits du gage immobilier sont fixés par la loi. Les coûts varient fortement en fonction du canton ou de la commune et se situent entre 0,1 et 0,3 % de la somme nantie. Pour un nantissement de 600 000 francs, ce sont par exemple entre 600 et 1800 francs. Les frais sont à la charge du débiteur. Dans le canton de Berne, les frais sont définis dans l’Ordonnance sur les émoluments des notaires. Vous avez ainsi la garantie de payer dans tout le canton les mêmes émoluments pour les mêmes services. Les émoluments pour droits de gage immobilier, comme les cédules hypothécaires ou les annotations au registre foncier dépendent du montant de la somme gagée.
Somme gagée en CHF | Minimum en CHF | Moyenne en CHF | Maximum en CHF |
---|---|---|---|
jusqu’à 100’000 | 715 | 820 | 925 |
jusqu’à 200’000 | 1015 | 1220 | 1425 |
jusqu’à 300’000 | 1305 | 1605 | 1905 |
jusqu’à 400’000 | 1585 | 1975 | 2365 |
jusqu’à 500’000 | 1865 | 2345 | 2825 |
jusqu’à 600’000 | 2075 | 2625 | 3175 |
jusqu’à 700’000 | 2285 | 2905 | 3525 |
jusqu’à 800’000 | 2495 | 3185 | 3875 |
jusqu’à 900’000 | 2705 | 3465 | 4225 |
jusqu’à 1'000’000 | 2915 | 3745 | 4575 |
jusqu’à 1'100'000 | 3065 | 3955 | 4845 |
jusqu’à 1'200’000 | 3215 | 4165 | 5115 |
jusqu’à 1'300'000 | 3365 | 4375 | 5385 |
jusqu’à 1'400’000 | 3515 | 4585 | 5655 |
jusqu’à 1'500'000 | 3665 | 4795 | 5925 |
jusqu’à 1'600’000 | 3855 | 5035 | 6215 |
jusqu’à 1'700'000 | 4045 | 5275 | 6505 |
jusqu’à 1'800’000 | 4235 | 5515 | 6795 |
jusqu’à 1'900'000 | 4425 | 5755 | 7085 |
jusqu’à 2'000’000 | 4615 | 5995 | 7375 |
… | |||
jusqu’à 20'000’000 | 18'865 | 24'845 | 30'825 Montant maximum |
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