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Indemnité de résiliation anticipée : combien coûte la résiliation anticipée d'une hypothèque à taux fixe ?

Il existe de bonnes raisons de conclure une hypothèque à taux fixe. Et il existe des raisons de résilier prématurément une hypothèque, par exemple en cas de chômage, d'invalidité ou de décès du partenaire. Cela peut être très coûteux avec des hypothèques à taux fixe, dans le cadre desquelles la pénalité peut se chiffrer à des dizaines de milliers de francs.

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Combien coûte la résiliation anticipée d'une hypothèque à taux fixe ?

Les Suisses ont tendance à choisir les hypothèques à taux fixe pour le financement de leur logement en propriété. D'une part, parce qu'ils aiment budgéter précisément, au franc et au centime près et, d'autre part, parce que les taux hypothécaires sont encore très bas. Les hypothèques à taux fixe d'une durée de cinq ans coûtent actuellement un pour cent ou moins et ceux d'une durée de dix ans un et demi pour cent ou moins. Il est donc judicieux de garantir la faible charge d'intérêts à long terme. Mais que se passe-t-il si, par exemple, vous changez de lieu de travail, vous retrouvez au chômage ou divorcez et devez vendre votre maison ou votre appartement avant l'échéance de l'hypothèque ?

La banque veut être indemnisée

Vous n'avez à vous soucier de rien si le nouveau propriétaire est prêt à reprendre l'hypothèque à taux fixe et votre banque l'accepte. Ou si vous vendez votre maison, achetez un appartement au même moment, transférez l'hypothèque et votre banque y consent. Dans tous les autres cas, vous devrez négocier avec la banque. Généralement, elle exigera une pénalité pour remboursement anticipé. Le montant de cette indemnité dépend de trois facteurs :

  • Taux d'intérêt sur votre hypothèque à taux fixe (p. ex., 2,5 % pour dix ans)
  • Taux d'intérêt actuel pour le réinvestissement (p. ex. 0,25 %)
  • Durée résiduelle de votre hypothèque à taux fixe (p. ex. cinq ans)

Calcul de la pénalité de remboursement anticipé

Plus le taux d'intérêt sur votre prêt hypothécaire est élevé et plus le taux d'intérêt de réinvestissement actuel est bas, plus le retrait anticipé sera coûteux. Dans notre exemple, la banque pourrait réinvestir l'argent pendant cinq ans après la dissolution, au taux de 0,25 % au lieu de 2,5 % par an. Elle perd 2,25 % par an. Pour une hypothèque de 500 000 francs, par exemple, cela représente 11 250 francs par an ou 56 250 francs en cinq ans, la durée restante de l'hypothèque. Certaines banques incluent également une marge de risque, ce qui n'est toutefois pas justifié, puisqu'il n'y a plus de risque après remboursement. Par conséquent, demandez un calcul détaillé de la banque.

Économie d'impôt grâce à la pénalité de remboursement anticipé

Bon à savoir : dans votre déclaration d'impôts, vous pouvez déduire de votre revenu imposable jusqu'à 50 000 francs par an les intérêts sur les dettes et les pénalités de remboursement anticipé. Si l'indemnité que vous devez verser est nettement supérieure, il peut s'avérer utile d'en parler préalablement à l'administration fiscale et d'obtenir une décision fiscale anticipée contraignante (Tax Ruling).

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