Combien coûte la résiliation anticipée d'une hypothèque à taux fixe ?

Les Suisses ont tendance à choisir les hypothèques à taux fixe pour le financement de leur logement en propriété. D’une part, parce qu’ils aiment budgéter précisément, au franc et au centime près et d’autre part, parce que les taux hypothécaires sont encore bas. Des hypothèques à taux fixe d’une durée de cinq ans sont actuellement obtenables à partir de 0,76 % et de 1,17 % avec une durée de dix ans (état au 21 février 2022). Il est donc judicieux de garantir la faible charge d’intérêts à long terme. Mais que se passe-t-il si, par exemple, vous changez de lieu de travail, vous vous retrouvez au chômage ou si vous divorcez et devez vendre votre maison ou votre appartement avant l'échéance de l'hypothèque ?

La banque veut être indemnisée

Vous n'avez à vous soucier de rien si le nouveau propriétaire est prêt à reprendre l'hypothèque à taux fixe et votre banque l'accepte. Ou si vous vendez votre maison, achetez un appartement au même moment, transférez l'hypothèque et votre banque y consent. Dans tous les autres cas, vous devrez négocier avec la banque. Généralement, elle exigera une pénalité pour remboursement anticipé. Le montant de cette indemnité dépend de trois facteurs :

• Taux d'intérêt sur votre hypothèque à taux fixe (p. ex., 2,5 % pour dix ans)
  
• Taux d'intérêt actuel pour le réinvestissement (p. ex. 0,25 %)
  
• Durée résiduelle de votre hypothèque à taux fixe (p. ex. cinq ans)

Calcul de la pénalité pour résiliation anticipée

Plus le taux d'intérêt sur votre prêt hypothécaire est élevé et plus le taux d'intérêt de réinvestissement actuel est bas, plus le retrait anticipé sera coûteux. Dans notre exemple, la banque pourrait réinvestir l'argent pendant cinq ans après la dissolution, au taux de 0,25 % au lieu de 2,5 % par an. Elle perd donc 2,25 % par an. Pour une hypothèque de 500 000 francs, par exemple, cela représente 11 250 francs par an ou 56 250 francs en cinq ans, la durée restante de l'hypothèque. Certaines banques incluent également une marge de risque, ce qui n'est toutefois pas justifié, puisqu'il n'y a plus de risque après remboursement. Par conséquent, demandez un calcul détaillé de la banque.

Économie d'impôt grâce à la pénalité pour résiliation anticipée

Bon à savoir : dans votre déclaration d'impôts, vous pouvez déduire de votre revenu imposable jusqu'à 50 000 francs par an les intérêts sur les dettes et les pénalités pour résiliation anticipée. Si l'indemnité que vous devez verser est nettement supérieure, il peut s'avérer utile d'en parler préalablement à l'administration fiscale et d'obtenir une décision fiscale anticipée contraignante (Tax Ruling).