Hypothèques 1x1

Ce que les banques vérifient lorsque vous sollicitez une hypothèque

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous avez besoin de capitaux étrangers. Votre banque vous prêtera volontiers ce capital, si vous remplissez certaines conditions. L’objet et surtout votre situation économique et personnelle sont déterminants.

Banken bei der Hypothekarvergabe
L’analyse de la capacité de crédit doit déterminer si une personne est en mesure de rembourser un crédit et d’en payer les intérêts avec ses revenus.

(rh) Pour vérifier la capacité de crédit, les banques calculent la viabilité. Les intérêts hypothécaires, l’amortissement et les charges ne devraient pas dépasser 35 % des revenus. Les pensions alimentaires et traites de leasing sont déduites du revenu. Les doubles revenus sont soumis à une analyse détaillée, puisque, en fonction des projets de la famille, un revenu pourrait venir à manquer totalement ou partiellement. Le calcul de la capacité financière doit donc aussi tenir compte du fait que, le cas échéant, un seul revenu devra suffire pour couvrir les frais courants. Une certaine prudence est de mise en ce qui concerne les éléments variables du salaire, tels que les bonus, étant donné qu’ils ne sont en rien garantis. De nombreuses banques vérifient la solvabilité auprès de l’association ZEK (centrale d’information de crédit). La ZEK collecte notamment des données sur les crédits à la consommation ou les contrats de leasing.

Le plus gros risque personnel n’est pourtant pas lié à des facteurs professionnels, mais à l’environnement privé : un divorce conduit souvent à la vente de la maison ou de l’appartement. Notamment lorsque des fonds de prévoyance sont engagés, la propriété du logement devient une charge financière en cas de divorce. Bien que personne ne soit à l’abri d’une séparation ou d’un divorce, les risques et les conséquences financières doivent être abordés dans le cadre du conseil.

Tenir compte des fonds de rénovation

Lors du calcul de la capacité financière de l’emprunteur dans le cas d’une propriété par étage, il convient de ne pas sous-estimer les versements dans le fonds de rénovation. De nombreux propriétaires par étage renoncent à verser de l’argent dans le fonds de renouvellement au cours des premières années. Ce choix a ses conséquences ultérieurement, si des vices de construction apparaissent après l’expiration de la période de garantie ou lorsque des équipements coûteux, tels que l’ascenseur ou une piscine, doivent être rénovés ou remplacés. L’Association suisse des copropriétaires recommande un placement annuel d’au moins 0,3 % de la valeur d’assurance du bâtiment. À long terme, le fonds de renouvellement doit être doté de 6 à 8 % de la somme de la valeur d’assurance du bâtiment. En outre, un propriétaire par étage devrait aussi se rappeler qu’il lui faudra également mettre de l’argent de côté pour son propre appartement.

Risque de modification des taux

Les taux hypothécaires sont toujours à un niveau historiquement bas. Surtout les jeunes propriétaires, qui n’ont rien connu d’autre que cette phase de faible intérêt, pensent à tort qu’il s’agit d’une situation normale. Pourtant, en Suisse, le taux d’intérêt hypothécaire moyen à long terme est de 5 %. Les banques calculent donc la viabilité sur la base d’un taux d’intérêt théorique de 4,5 ou 5 %. Il est judicieux de se protéger contre la hausse des taux d’intérêt, surtout lorsque le calcul est serré. Avec un prêt hypothécaire à taux fixe de longue durée, par exemple, les propriétaires peuvent établir un budget en toute sécurité sur huit ans ou plus et ne payer qu’un faible surcoût par rapport aux prêts hypothécaires à court et moyen terme.

Risque lié à l’objet

Une condition préalable à l’évaluation des risques liés à l’objet d’un bien immobilier est l’évaluation foncière. Les banques estiment la valeur de chaque maison ou appartement. Dans ce contexte, elles misent toujours davantage sur la méthode hédoniste. Celle-ci se base sur les prix réalisés lors de changements de propriétaires d’objets comparables, lesquels sont répertoriés dans la banque de données interbancaire de la société CIFI. Lorsqu’il s’agit d’objets d’amateurs, hors normes, cette méthode n’est toutefois pas adéquate. Les propriétés anciennes ou luxueuses, pour lesquelles peu de transactions ont lieu et qui ne présentent donc aucune valeur de référence, sont expertisées sur place par un spécialiste.

Prudence dans le cadre des anciens bâtiments

La valeur des nouveaux bâtiments est relativement facile à estimer puisque dans le cas des propriétés standard, elle correspond aux coûts d’investissement. La situation est toute différente avec les anciens bâtiments. La détermination de la valeur est plus difficile du fait que, souvent, la description de la construction ou la documentation détaillée des travaux d’entretien font défaut et que, dans le cas d’objets spéciaux, des facteurs subjectifs jouent un rôle. En outre, le besoin souvent sous-estimé d’entretien, accumulé au fil des ans, recèle des risques inconnus. En particulier dans le cas des maisons individuelles anciennes, il est donc judicieux d’estimer l’investissement avant l’achat et d’en tenir compte dans le financement.

Risque lié à l’emplacement

La situation joue un rôle important dans la détermination de la valeur, par exemple le développement des infrastructures régionales, les émissions de bruit et d’odeurs ou les antennes de téléphonie mobile. La documentation ne permet pas toujours de savoir si une ligne électrique passe à côté du bâtiment. Il peut donc être utile qu’un expert immobilier local se fasse une idée de la situation sur place. En pratique, le risque lié à l’emplacement est compris dans le prix du terrain, mais le marché fait pression et anticipe souvent de telles évolutions.

Risque lié au marché

L’évaluation des biens immobiliers est importante pour le calcul de la capacité financière et le modèle de financement. Pour les clients, la valeur d’un bien immobilier est son prix d’achat. Quant aux banques, elles s’orientent au résultat de l’estimation. Si le prix d’achat est supérieur à leur estimation, elles attirent l’attention du client sur le fait que le prix d’achat élevé pourrait être le résultat d’une bulle immobilière. Elles calculent également le nantissement sur la base de l’estimation. Cela peut signifier que l’hypothèque de premier rang n’est pas suffisante et que le client doit prendre une hypothèque de deuxième rang ou emprunter plus d’argent que prévu par le biais de l’hypothèque de deuxième rang. Dans le pire des cas, si le client a fait un calcul serré et le prix d’achat est nettement supérieur à l’évaluation, le capital ne suffit pas.

Des lignes directrices plus strictes pour les hypothèques

Les autorités surveillent étroitement le marché hypothécaire et immobilier. Elles veulent éviter que les marchés ne surchauffent et que les banques ne se mettent en difficulté à cause du risque de variation des taux d’intérêt. C’est pourquoi, de leur propre initiative, les banques ont proposé de nouvelles lignes directrices pour les prêts hypothécaires.

Bien que la situation se soit détendue, les banques ont légèrement renforcé leur autorégulation volontaire et freinent sensiblement les prêts hypothécaires. La principale mesure est un amortissement plus rapide. Jusqu’à présent, les débiteurs avaient jusqu’à 20 ans pour rembourser leur hypothèque de deuxième rang. Ce délai a été écourté de 5 ans, passant à 15 ans. En outre, les débiteurs doivent amortir de manière linéaire, c’est-à-dire par tranches de montants égaux. Jusqu’à présent, il était possible de ne rien payer pendant plusieurs années ou de rembourser la totalité du montant à la fin de la période d’amortissement. Vous pouvez en lire plus sur les conséquences dans notre article « Les avantages de l’amortissement direct ». Les hypothèques existantes et les extensions ne sont pas concernées par ces changements.

Renforcement des directives de nantissement et de viabilité

L’Association suisse des banquiers a poussé la réflexion encore plus loin afin de minimiser le risque de surchauffe. Désormais, les biens immobiliers sont nantis selon le principe de la valeur inférieure. Lorsque le prix d’achat est fixé au-delà de la valeur vénale, comme autrefois, la banque se base sur la valeur vénale pour le nantissement, et inversement lorsque le prix d’achat est inférieur à la valeur vénale. Les acheteurs qui font une bonne affaire et achètent une propriété résidentielle en dessous de la valeur vénale peuvent nantir leur bien jusqu’à 80 % du prix d’achat plus bas et non pas de la valeur vénale supérieure. En outre, les deuxièmes revenus ne sont pris en compte pour le calcul de la viabilité que si les débiteurs sont solidairement responsables. Les couples bénéficiant de deux revenus ne peuvent donc plus convenir de la séparation des biens pour les dettes hypothécaires.

Les conséquences pour les propriétaires fonciers

Ces mesures ont des conséquences uniquement pour les acheteurs. Les hypothèques existantes et les prolongations ne sont pas concernées. En outre, les banques ont renoncé à un renforcement des exigences concernant les fonds propres. Les personnes souhaitant devenir propriétaires doivent toujours financer elles-mêmes au moins 20 % du prix d’achat – et au moins 10 % ne doivent pas provenir d’une caisse de pension. Les banques ne financent la propriété du logement que si le prix d’achat est approprié et que le client est solvable et digne de crédit. De nombreuses banques travaillent avec un système de notation et offrent de meilleures conditions aux clients dont la solvabilité et la capacité de crédit sont plus élevées. En règle générale, le conseiller à la clientèle dispose d’une certaine marge de manœuvre et peut faire un geste pour le client sur le taux d’intérêt, surtout pour l'hypothèque en deuxième rang, si, par exemple, le client confie ses comptes-titres à la banque.

En Suisse, 3,1 % des prêts hypothécaires sont actuellement contractés en ligne, contre 45 % en Allemagne et 75 % au Royaume-Uni. Cela devrait changer avec les nouvelles plateformes telles que key4 by UBS, qui proposent non seulement leurs propres hypothèques, mais aussi celles d’instituts tiers. Cela mettra la pression sur les activités traditionnelles des banques en matière de prêts hypothécaires.

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