Wenn das Geld nicht mehr für die Hypothekarzinsen reicht

(rh) Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfand gesichert wird. Das heisst durch das Haus oder die Wohnung, die mit der Hypothek finanziert worden ist. Wenn ein Schuldner oder eine Schuldnerin die Hypothekarzinsen nicht bezahlt, kann und darf die Bank als Gläubigerin dieses Grundpfand verwerten. Das heisst das Haus oder die Wohnung versteigern lassen und ihre Forderung aus dem Verkaufserlös befriedigen. Was im Zahlungsausfall rechtens ist, regelt das Zivilgesetzbuch in den Artikeln 816 (Art der Befriedigung), 817 (Verteilung des Erlöses) sowie 818 (Umfang der Sicherung):

• «Der Gläubiger hat ein Recht darauf, im Falle der Nichtbefriedigung sich aus dem Erlöse des Grundstückes bezahlt zu machen»
• «Der Erlös aus dem Verkaufe des Grundstückes wird unter die Grundpfandgläubiger nach ihrem Range verteilt»
• «Das Grundpfandrecht bietet dem Gläubiger Sicherheit
• für die Kapitalforderung,
• für die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse   

Zwangsvollstreckung als letzter Ausweg

So weit will es die Bank in 99 von 100 Fällen nicht kommen lassen. Einerseits ist eine Zwangsvollstreckung aufwendig, mühsam und unangenehm. Andererseits besteht die Gefahr, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um alle Forderungen (Kapital, Hypothekar- sowie Verzugszinsen und Betreibungskosten) zu decken, weil Immobilien an Zwangsversteigerungen in der Regel unter Marktpreis verkauft werden. Darum mahnt die Bank zuerst den Schuldner oder die Schuldnerin und sucht mit ihm beziehungsweise ihr eine einvernehmliche Lösung, bevor sie eine Zwangsvollstreckung einleitet.

So vermeiden Sie die Zwangsvollstreckung

Sie haben drei Optionen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden:

• Bitten Sie Familie oder Freunde um ein privates Darlehen, mit dem Sie die Hypothekarzinsen bezahlen. So erfährt die Bank nichts von Ihren Schwierigkeiten. Häufig werden Schuldnerinnen und Schuldner, die einmal in Verzug geraten sind, kritischer beobachtet und bewertet.
• Reden Sie mit Ihrer Bank, sobald sich der Engpass abzeichnet. Die Bank ist daran interessiert, dass Sie Ihre Forderungen erfüllen und Ihr Zuhause nicht verkaufen müssen. Bitten Sie um einen Zahlungsaufschub und legen Sie einen Plan vor, wie Sie die Schieflage meistern wollen.
• Verkaufen Sie das Haus oder die Wohnung, bevor die Bank die Zwangsvollstreckung einleitet, und bezahlen Sie die Hypothekarschuld und Zinsen. Auf dem freien Immobilienmarkt müssten Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen als in einer Zwangsversteigerung und hätten noch Geld übrig. Allerdings müssten Sie ein neues Zuhause für sich und Ihre Familie suchen.

Achtung: Nehmen Sie keinen Kredit für die Zinsen auf. Sonst geraten Sie in einen Teufelskreis. Reden Sie lieber mit einer (nicht kommerziellen) Schuldenberatung, wenn Sie keinen Ausweg mehr sehen. 

So läuft eine Zwangsversteigerung ab

Vor der Zwangsversteigerung lässt die Bank das Objekt von einem Immobilienschätzer bewerten. Die Versteigerung wird im Amtsblatt und auf der Website des Konkurs- und Betreibungsamtes ausgeschrieben, das Objekt wird im Katalog (mit Bild, Text und Schätzung) angeboten. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag und muss vor Ort 10 bis 20 Prozent Anzahlung leisten. Die Bank darf ebenfalls Gebote einreichen, um den Preis in die Höhe zu treiben. Der Verkaufserlös geht direkt an die Bank. Falls der Erlös die Schulden übersteigt, erhält der Schuldner, was übrig bleibt. Falls nicht, schuldet er der Bank immer noch Geld – ausser beim privaten Konkurs. Mit der Anzahlung geht das Eigentum auf den Käufer über und der Schuldner muss das Haus oder die Wohnung bis zum vereinbarten Zeitpunkt verlassen. Wenn er sich weigert, leitet der Gerichtsvollzieher alle notwendige Massnahmen ein, die bis zur Zwangsräumung reichen. So weit kommt es glücklicherweise in der Schweiz nur selten.

Zwangsversteigerungen sind eine «Chance für Schnäppchenjäger». In unserem Artikel lesen Sie, was Sie als Käuferin oder Käufer über Immobilienversteigerungen wissen sollten.

Lohnt sich eine Hypothekenversicherung?

Nein. In der Schweiz sind Sie mehr oder weniger gut geschützt gegen die Folgen der Arbeitslosigkeit – und gegen die finanziellen Folgen von Erwerbsausfall oder im Todesfall können Sie sich individuell (und günstiger) versichern. Darum schliessen die Schweizerinnen und Schweizer, die sich gegen fast alles und jedes versichern, kaum Hypothekenversicherungen ab. Wie viel finanzielle Sicherheit Sie brauchen, wissen nur Sie. Für die meisten Hauseigentümer genügen die Arbeitslosenversicherung und ein Sparkonto, auf das sie jeden Monat etwas überweisen – oder eine Todesfallversicherung.

Häufige Fragen