Qu’est-ce qu’une hypothèque propre ?

Le capital de prévoyance représente la plus grande part du patrimoine total de la plupart des suisses. Depuis que les intérêts sur le marché des capitaux et par conséquent les taux hypothécaires sont si bas, de plus en plus de gens se servent de leur capital de prévoyance pour financer une partie de leur logement. D'une part parce qu'il est moins cher d'acheter que de louer et d'autre part parce qu'il n'y a pas vraiment d'alternatives de placement. Vous avez investi votre patrimoine de caisse de pension, votre pilier 3a ou votre avoir de libre passage comme capital propre dans la maison ou l'appartement que vous habitez. Ou vous avez nanti votre 2ème ou 3ème pilier pour obtenir une hypothèque supérieure de la part de la banque.

Le prêt hypothécaire : d'abord interdit

Depuis quelques ans, il existe une alternative vous permettant de financer une partie de votre maison ou de votre appartement avec votre fortune de prévoyance. Dans sa directive « Octroi de prêts hypothécaires » du 28 novembre 2014, la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle consigne que les prêts hypothécaires ne sont par principe pas contraires aux lois et règlements de prévoyance. Ceci s'applique au 2ème et au 3ème pilier, ainsi qu'aux comptes de libre passage de la prévoyance professionnelle. Trois années auparavant, l'Office fédéral des assurances sociales avait encore déclaré les prêts hypothécaires sur la fortune de prévoyance propre des assurés comme interdits.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?

De nombreux assurés pensent qu'ils n'ont aucun contrôle sur la manière dont leur argent est placé parce qu'il est géré collectivement par l'AVS et la caisse de pension. Ceci ne s'applique toutefois pas à la part surobligatoire des 2ème et 3ème piliers. L'assuré peut par exemple investir dans sa propre hypothèque, ce qu'on appelle un prêt hypothécaire. Il laisse donc le capital dans sa fortune de prévoyance et emprunte l'argent en tant que capital emprunté pour l'achat ou la construction de sa maison ou de son appartement. Selon la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle, les assurés peuvent investir

• 10 % de la part surobligatoire de la prévoyance et/ou
  
• 10 % du capital du pilier 3a et des comptes de libre passage

comme capital emprunté dans un prêt hypothécaire. Les experts en prévoyance émettent toutefois des doutes quant à la possibilité de respecter cette limite, dans la mesure où les caisses de prévoyance peuvent contourner les dispositions légales de placement dans certains cas justifiés. Leur argument : les prêts hypothécaires sont sûrs et plus rentables que certains emprunts d'État. Les prêts hypothécaires doivent bien sûr être rémunérés à un taux d'intérêt conforme à celui pratiqué sur le marché. 

Les avantages du prêt hypothécaire

Nous en arrivons donc aux avantages d'un prêt hypothécaire pour l’assuré et le propriétaire immobilier :

• Le prêt hypothécaire est une alternative de placement intéressante avec un rapport risques/opportunités bien équilibré. Il est plus rentable que la plupart des obligations et plus sûr que les actions.
  
• Les intérêts hypothécaires ne sont plus versés à la banque, mais dans le capital de prévoyance.
  
• Les intérêts ne sont pas imposables dans la mesure où les 2ème et 3ème piliers sont exonérés de l'impôt sur les revenus et foncier dans la phase d'épargne.
  
• Les dettes et les intérêts débiteurs peuvent être déduits du patrimoine imposable et/ou du revenu imposable.

Conclusion

Un prêt hypothécaire vous permet d'optimiser votre charge fiscale. Il est particulièrement intéressant pour les salaires les plus élevés qui sont assurés à titre surobligatoire ou qui versent le montant maximal possible dans la prévoyance 3a. Actuellement peu de caisses de pension et de fondations de libre passage offrent la possibilité d'investir jusqu'à 10 % du capital de prévoyance dans un prêt hypothécaire. Adressez-vous à votre caisse de pension ou fondation de libre passage pour savoir si elle propose des prêts hypothécaires ou parlez-en à votre conseiller en prévoyance.