Vorfälligkeitsentschädigung: Wie viel kostet die vorzeitige Auflösung einer Festhypothek?

Die Schweizer finanzieren ihr Wohneigentum immer noch am liebsten mit Festhypotheken. Zum einen, weil sie gerne auf Franken und Rappen genau budgetieren, zum anderen, weil die Hypothekarzinsen auch nach den Zinserhöhungen im Jahr 2022  immer noch vergleichsweise tief sind. Festhypotheken mit fünf Jahren Laufzeit sind aktuell ab 0,76 Prozent und mit zehn Jahren Laufzeit ab 1,17 Prozent erhältlich (Stand 21. Februar 2022). Da liegt es nahe, die tiefe Zinsbelastung langfristig zu sichern. Doch was passiert, wenn Sie beispielsweise Ihren Arbeitsort wechseln, arbeitslos werden oder sich scheiden lassen und Ihr Haus oder Ihre Wohnung vor Fälligkeit der Hypothek verkaufen müssen?

Die Bank will entschädigt werden

Keine Gedanken machen müssen Sie sich, wenn der neue Eigentümer die Festhypothek übernehmen will und Ihre Bank damit einverstanden ist. Oder wenn Sie Ihr Haus verkaufen, gleichzeitig eine Wohnung kaufen, die Hypothek übertragen und Ihre Bank damit einverstanden ist. In allen anderen Fällen müssen Sie mit der Bank verhandeln. In den meisten Fällen wird sie auf einer Vorfälligkeitsentschädigung bestehen. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von drei Faktoren ab:

• Zinssatz Ihrer Festhypothek (zum Beispiel 2 Prozent)
  
• aktueller Zinssatz für die Wiederanlage
  
• Restlaufzeit Ihrer Festhypothek (zum Beispiel 5 Jahre)

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn der Zinssatz für die Wiederanlage des Hypothekarbetrages unter dem Zinssatz Ihrer Festhypothek liegt, müssen Sie die Bank für den Zinsverlust entschädigen. Nehmen wir an, der Anlagezins ist 1 Prozent, dann beträgt der Zinsverlust 1 Prozent im Jahr. Das macht für eine Hypothek von 500'000 Franken mit 5 Jahren Restlaufzeit 25'000 Franken. Falls der Anlagezins über dem Hypothekarzins liegt, erwirtschaftet die Bank einen Zinsgewinn, den allerdings nur wenige Banken weitergeben. Nehmen wir an, die Bank könnte den Betrag zu 2,50 Prozent im Jahr anlegen, dann gewinnt sie in 5 Jahren 12'500 Franken Zins. Manche Bank rechnet ausserdem noch eine Risikomarge dazu, die aber ungerechtfertigt ist, weil nach der Rückzahlung kein Risiko mehr besteht. Verlangen Sie darum eine detaillierte Berechnung der Bank.

Steuerersparnis dank Vorfälligkeitsentschädigung

Gut zu wissen: Sie können in Ihrer Steuererklärung bis zu 50'000 Franken im Jahr für Schuldzinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Falls Ihre Entschädigung deutlich darüber liegt, lohnt es sich allenfalls, frühzeitig mit den Steuerbehörden zu reden und einen verbindlichen steuerlichen Vorbescheid (Tax Ruling) einzuholen. Falls Sie die Hypothek vorzeitig auflösen, weil Sie das Haus oder die Wohnung verkaufen, dürfen Sie für die Grundstückgewinnsteuer die Vorfälligkeitsentschädigung als Anlagekosten ausweisen. Das reduziert Ihren steuerbaren Verkaufsgewinn.

Häufige Fragen