Vorfälligkeitsentschädigung: Wie viel kostet die vorzeitige Auflösung einer Festhypothek?

Die Schweizer finanzieren ihr Wohneigentum am liebsten mit Festhypotheken. Zum einen, weil sie gerne auf Franken und Rappen genau budgetieren, zum anderen, weil die Hypothekarzinsen immer noch sehr tief sind. Festhypotheken mit fünf Jahren Laufzeit sind aktuell ab 0,76 Prozent und mit zehn Jahren Laufzeit ab 1,17 Prozent erhältlich (Stand 21. Februar 2022). Da liegt es nahe, die tiefe Zinsbelastung langfristig zu sichern. Doch was passiert, wenn Sie beispielsweise Ihren Arbeitsort wechseln, arbeitslos werden oder sich scheiden lassen und Ihr Haus oder Ihre Wohnung vor Fälligkeit der Hypothek verkaufen müssen?

Die Bank will entschädigt werden

Keine Gedanken machen müssen Sie sich, wenn der neue Eigentümer die Festhypothek übernehmen will und Ihre Bank damit einverstanden ist. Oder wenn Sie Ihr Haus verkaufen, gleichzeitig eine Wohnung kaufen, die Hypothek übertragen und Ihre Bank damit einverstanden ist. In allen anderen Fällen müssen Sie mit der Bank verhandeln. In den meisten Fällen wird sie auf einer Vorfälligkeitsentschädigung bestehen. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von drei Faktoren ab:

• Zinssatz Ihrer Festhypothek (zum Beispiel 2,5 Prozent für zehn Jahre)
  
• aktueller Zinssatz für die Wiederanlage (zum Beispiel 0,25 Prozent)
  
• Restlaufzeit Ihrer Festhypothek (zum Beispiel fünf Jahre)

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Je höher der Zinssatz Ihrer Hypothek und je tiefer der aktuelle Wiederanlagezinssatz, desto teurer wird der vorzeitige Ausstieg. In unserem Beispiel könnte die Bank das Geld nach der Auflösung fünf Jahre lang für 0,25 Prozent statt 2,5 Prozent im Jahr wiederanlegen. Sie verliert also 2,25 Prozent im Jahr. Das sind bei einer Hypothek von beispielsweise 500'000 Franken 11’250 Franken im Jahr oder 56'250 Franken in fünf Jahren, der Restlaufzeit der Hypothek. Manche Bank rechnet ausserdem noch eine Risikomarge ein, die aber ungerechtfertigt ist, weil nach der Rückzahlung kein Risiko mehr besteht. Verlangen Sie darum eine detaillierte Berechnung der Bank.

Steuerersparnis dank Vorfälligkeitsentschädigung

Gut zu wissen: Sie können in Ihrer Steuererklärung bis zu 50'000 Franken im Jahr für Schuldzinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Falls Ihre Entschädigung deutlich darüber liegt, lohnt es sich allenfalls, frühzeitig mit den Steuerbehörden zu reden und einen verbindlichen steuerlichen Vorbescheid (Tax Ruling) einzuholen.