Was Banken prüfen, wenn Sie eine Hypothek beantragen

(rh) Um die Kreditfähigkeit zu prüfen, berechnen die Banken die Tragbarkeit. Die Wohnkosten – Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten – dürfen 35 Prozent des Bruttohaushalteinkommens nicht übersteigen. Alimente oder Leasingverpflichtungen werden vom Einkommen abgezogen. Doppelverdiener werden gründlich geprüft, da ein Einkommen je nach Familienplänen ganz oder teilweise wegfallen könnte. Die Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt auch, dass ein Einkommen ausreichen müsste, um die Wohnkosten zu decken. Mit Vorsicht werden variable Lohnbestandteile wie Boni betrachtet, da diese nicht garantiert sind und ausfallen könnten. Die Bonität klären viele Banken beim Verein zur Führung einer Zentralstelle für Kreditinformation ab. Das ZEK sammelt beispielsweise Daten über Konsumkredite oder Leasingverträge.

Das grösste persönliche Risiko liegt aber nicht im beruflichen, sondern im privaten Umfeld: Eine Scheidung führt oft zum ungeplanten Verkauf des Hauses oder der Wohnung, oft in einem ungünstigen Moment. Besonders, wenn Vorsorgegelder investiert wurden, wird Wohneigentum in Scheidungsfällen zur finanziellen Belastung. Gegen Trennungen oder Scheidungen ist zwar niemand gefeit, dennoch sollten die finanziellen Risiken und Folgen in der Beratung angesprochen werden.

Erneuerungsfonds berücksichtigen

Bei der Tragbarkeitsrechnung von Stockwerkeigentum dürfen die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds nicht unterschätzt werden. Viele Stockwerkeigentümer verzichten in den ersten Jahren darauf, Geld in den Erneuerungsfonds einzuzahlen. Das rächt sich später, wenn Baumängel nach Ablauf der Garantiefrist auftauchen oder teure Anlagen wie der Lift oder ein Schwimmbad renoviert oder ersetzt werden müssen. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt vom ersten Jahr an eine jährliche Einlage von mindestens 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes. Der Erneuerungsfonds sollte längerfristig mit 6 bis 8 Prozent des Gebäudeversicherungswertes dotiert sein. Ausserdem sollten Stockwerkeigentümer daran denken, auch Geld für die eigene Wohnung auf die Seite zu legen.

Zinsänderungsrisiko

Die Hypothekarzinsen sind trotz des Zinsanstiegs im Jahr 2022 immer noch vergleichsweise tief. Gerade junge Wohneigentümer, die nur die Tiefzinsphase bis 2022 kennen, glauben irrtümlicherweise, tiefe Zinsen seien normal. Aber: Im langjährigen Durchschnitt liegen die Hypothekarzinsen deutlich höher. Die Banken berechnen darum die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 oder 5 Prozent. Gerade bei einer knappen Kalkulation ist es sinnvoll, sich vor steigenden Zinsen zu schützen. Mit einer langfristigen Festhypothek beispielsweise können Wohneigentümer auf zehn oder mehr Jahre hinaus sicher budgetieren und bezahlen nur einen geringen Aufpreis im Vergleich zu kurz- oder mittelfristigen Hypotheken und zu Saron-Hypotheken.

Objektrisiko

Voraussetzung zur Einschätzung der objektbezogenen Risiken einer Liegenschaft ist die Immobilienbewertung. Die Banken schätzen den Wert jedes Hauses und jeder Wohnung. Immer häufiger setzen sie auf die hedonische Methode. Diese basiert auf den Verkaufspreisen für vergleichbare Objekte in derselben Region. Bei Liebhaberobjekten, die aus dem Rahmen fallen, stösst die hedonische Methode aber an Grenzen. Ältere oder luxuriöse Liegenschaften, bei denen es wenig Transaktionen und keinen Vergleichswert gibt, werden darum häufig von einem Experten vor Ort eingeschätzt.

Achtung Altbauten

Der Wert von Neubauten ist einfach einzuschätzen, weil er bei Objekten im Standardbereich den Anlagekosten entspricht. Ganz anders sieht die Situation bei Altbauten aus. Die Wertbestimmung wird nur schon dadurch erschwert, dass oft der Baubeschrieb oder eine detaillierte Dokumentation der Unterhaltsarbeiten fehlt und bei speziellen Objekten die Liebhaberkomponente mitspielt. Ausserdem verstecken sich beim oft unterschätzten Unterhaltsbedarf, der sich über die Jahre aufgestaut hat, unbekannte Risiken. Gerade bei älteren Häusern ist es darum sinnvoll, die fälligen Sanierungen und Sanierungskosten vor dem Kauf zu schätzen und in der Finanzierung zu berücksichtigen.

Standortrisiko

Bei der Ermittlung des Werts spielt der Standort eine wichtige Rolle, zum Beispiel der regionale Infrastrukturausbau, Lärm- und Geruchsimmissionen oder Mobilfunkantennen. Ob eine Starkstromleitung neben dem Gebäude durchführt, ist aus einer Dokumentation nicht immer ersichtlich. Darum kann es sinnvoll sein, wenn sich ein Immobilienschätzer vor Ort ein Bild von der Lage macht. In der Praxis ist das Standortrisiko im Landpreis enthalten, der Markt spielt und nimmt solche Entwicklungen oftmals vorweg.

Marktrisiko

Die Immobilienbewertung ist für die Tragbarkeitsrechnung und das Finanzierungsmodell wichtig. Für die Kunden ist der Wert einer Liegenschaft ihr Kaufpreis. Die Banken richten sich nach dem Ergebnis der Schätzung. Ist der Kaufpreis höher als die Schätzung, berechnen Sie die Belehnung auf der Basis der Schätzung. Das kann bedeuten, dass die 1. Hypothek (bis 65 Prozent) nicht reicht und der Kunde eine 2. Hypothek (bis 80 Prozent) aufnehmen oder mehr Geld mit der 2. Hypothek aufnehmen muss als geplant. Im schlimmsten Fall reicht das Geld nicht, wenn der Kunde knapp kalkuliert hat und der Kaufpreis deutlich über der Bewertung liegt.

Strengere Richtlinien für Hypotheken

Die Behörden beobachten den Hypothekar- und Immobilienmarkt aufmerksam. Sie wollen verhindern, dass die Märkte überhitzen und Banken wegen des Zinsänderungsrisikos in Schieflage geraten. Darum haben die Banken von sich aus neue Richtlinien für die Hypothekarvergabe vorgeschlagen.

Die wichtigste Massnahme ist die schnellere Amortisation. Bisher hatten Schuldner bis zu 20 Jahre Zeit, ihre 2. Hypothek zurückzuzahlen. Diese Frist ist auf 15 Jahre verkürzt worden. Ausserdem müssen Schuldner linear amortisieren, also in gleichmässigen Zahlungen. Bisher war es möglich, einige Jahre nichts zu zahlen oder den ganzen Betrag am Ende der Amortisationsfrist zurückzuzahlen. Mehr über die Konsequenzen lesen Sie in unserem Artikel «Die Vorteile der direkten Amortisation». Von diesen Änderungen sind bestehende Hypotheken und Verlängerungen nicht betroffen.

Strengere Belehnungs- und Tragbarkeitsrichtlinien

Die Schweizerische Bankiervereinigung hat sich noch mehr überlegt, um die Gefahr einer Überhitzung zu minimieren. So werden Immobilien nach dem Niederstwertprinzip belehnt. Wenn der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegt, ist der Verkehrswert – wie früher – die Grundlage für die Belehnung, wenn der Kaufpreis aber unter dem Verkehrswert liegt, der Kaufpreis. Käufer, die ein Schnäppchen machen und Wohneigentum unter Marktwert kaufen, können ihre Immobilie bis zu 80 Prozent des tieferen Kaufpreises statt des höheren Verkehrswerts belehnen. Ausserdem werden für die Tragbarkeitsrechnung Zweiteinkommen nur noch berücksichtigt, falls die Schuldner solidarisch haften. Doppelverdiener können also keine Gütertrennung mehr für ihre Hypothekarschulden vereinbaren.

Die Folgen für Wohneigentümer

Diese Massnahmen haben nur Folgen für Käufer. Bestehende Hypotheken und Verlängerungen sind nicht betroffen. Ausserdem haben die Banken auf eine Erhöhung der Eigenmittelerfordernisse verzichtet. Wer Wohneigentum kaufen will, muss weiterhin mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst finanzieren – und mindestens 10 Prozent dürfen nicht aus einer Pensionskasse stammen. Banken finanzieren Wohneigentum nur, wenn der Kaufpreis angemessen und der Kunde kreditfähig und kreditwürdig ist. Viele Banken arbeiten mit einem Ratingsytem und bieten Kunden mit höherer Kreditfähigkeit und -würdigkeit bessere Konditionen an. In der Regel verfügt der Kundenberater über einen gewissen Spielraum und kann Kunden mit dem Zins entgegenkommen, vor allem für die 2. Hypothek, wenn sie beispielsweise ihre Wertschriftendepots zur Bank transferieren.

In der Schweiz wurden 2022 erst 4 Prozent der Hypotheken online abgeschlossen. Dieser Anteil ist in Deutschland oder Grossbritannien deutlich höher. Der Anteil dürfte auch in der Schweiz dank neuen Plattformen ändern, die eigene oder fremde Hypotheken vermitteln und sogar unterschiedliche Hypothekarmodelle mit unterschiedlichen Laufzeiten von unterschiedlichen Anbietern kombinieren. Das wird das traditionelle Hypothekargeschäft der Banken verändern. 

Häufige Fragen