So vergleichen Sie die Offerten für Hypotheken

(mei/rh) Die Zeiten sind günstig für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer: Weil das Hypothekargeschäft für Banken eine sichere Anlage ist, versuchen sie, mit tiefen Margen neue Kunden zu gewinnen. Das macht den Offertenvergleich aufwendig und zeitraubend. Wenn Sie Offerten einholen und sich die Zinssätze nur um fünf Basispunkte unterscheiden, macht das selbst auf 500'000 Franken nur etwas mehr als 20 Franken im Monat aus. Das viel grössere Sparpotenzial liegt in der Wahl des Hypothekarmodells. Mit einer variablen Hypothek können Sie im Vergleich zur Festhypothek rund 17'000 Franken in zehn Jahren sparen, solange die Zinsen konstant bleiben.

Zinsbelastung auf Lebensumstände abstimmen

Da ein Wohneigentümer immer erst im Nachhinein weiss, wie der Zins sich tatsächlich entwickelt hat und welche Hypothekarform die günstigste gewesen wäre, ist es sinnvoll, die eigene Risikofähigkeit beim Abschluss einer Hypothek genau zu prüfen. Beurteilen Sie bei jeder Offerte, ob ein tiefer Zinssatz möglicherweise durch ein höheres Risiko erkauft werden muss. Es ist sinnvoll, bei Ihrer Wahl nicht nur die Höhe der Hypothekarzinsen zu berücksichtigen, sondern die Wahl des Hypothekarmodells auf Ihre eigenen Lebensumstände abzustimmen. Die Zinsbelastung bei einer Saron-Hypothek ist momentan zwar gering, dafür ist sie sehr volatil. Plötzlich stark ansteigende Zinsen kann nicht jeder Wohneigentümer verkraften. Auch langlaufende Festhypotheken sind mit einem Risiko verbunden: Werden sie beispielsweise wegen einer Scheidung oder eines Stellenwechsels vorzeitig aufgelöst, wird eine hohe Vorfälligkeitsprämie fällig, die aus der günstigen Festhypothek rasch eine teure Angelegenheit macht.

Offerten vergleichen ist schwierig

Wer sich für eine Hypothekarform entschieden hat und von verschiedenen Anbietern eine Offerte für seine Hypothek einholt, müsste viel Zeit damit verbringen, die Offerten vergleichbar zu machen, gehen diese doch oftmals nicht von der gleichen Basis oder vom gleichen Stichtag aus:

• Handelt es sich bei den angegebenen Konditionen um Netto- oder Bruttokonditionen? Bei Nettokonditionen gilt der gleiche Zins für alle Wohneigentümer, bei Bruttokonditionen darf und soll gefeilscht werden, was nicht jedermanns Sache ist.
  
• Wird für die 2. Hypothek ein Aufschlag von 0,5 bis 1 Prozentpunkten erhoben, wie dies bei vielen Banken üblich ist?
  
• Muss der Hypothekarzins viertel- oder halbjährlich beglichen werden? Im zweiten Fall bleibt das Geld länger auf dem eigenen Konto, was eine minime Entlastung bieten kann. Das ist in Zeiten tiefer oder gar negativer Zinsen allerdings ein vernachlässigbarer Faktor.
  
• Wie hoch ist die Belehnung? Für ein und dasselbe Objekt machen Banken manchmal Offerten mit unterschiedlicher Belehnungshöhe. Ein tiefer Hypothekarzins, der auf einer grösseren Belehnungssumme anfällt, kann deshalb teurer sein als ein höherer Zins auf einer tieferen Fremdkapitalsumme.
  
• Gilt der Zinssatz für eine Hypothek, die ab sofort oder erst in einigen Wochen oder Monaten zu laufen beginnt?

Vorsicht vor Lockvogel-Angeboten

Einmal abgesehen von der Schwierigkeit, Offerten aussagekräftig miteinander vergleichen zu können, ist nicht jedes Angebot, das auf den ersten Blick günstig wirkt, tatsächlich vorteilhaft. Oft gelten die günstigen Bedingungen nur für einen Teil der Hypothek oder einen Teil der Laufzeit. Wohneigentümer müssen deshalb meist zur günstigen Tranche noch eine oder zwei weitere Tranchen zu anderen Konditionen abschliessen. Unter dem Strich ist die vermeintlich günstige Hypothek deshalb oft mindestens genauso teuer wie eine andere. Wegen der verbleibenden Tranchen ist ein Wohneigentümer jedoch nach Ablauf des günstigen Angebotes an die Bank gebunden.