Hypotheken

Keine Hypothek ohne Schuldbrief und Pfandvertrag

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, brauchen Sie einen Schuldbrief als Sicherheit für den Gläubiger und einen Pfandvertrag, der die Rahmenbedingungen regelt. Auf was sollten Sie achten – und mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Schuldbrief und Pfandvertrag
Seit Anfang Jahr müssen Schuldbriefe nicht mehr auf Papier ausgestellt werden, sie können auch als Register-Schuldbriefe errichtet werden.

(rh) Sie werden den Begriff «Hypothek» in keinem Gesetzbuch finden. Rechtlich gesehen ist eine Hypothek eine Forderung des Geldgebers und ein Pfandrecht am Grundstück. Als Grundstück gelten Liegenschaften, selbstständige und dauernde Rechte, Bergwerke sowie Miteigentumsanteile an Grundstücken (Artikel 655 ZGB). Ein verpfändetes Grundstück ist ein Grundpfand. Es gibt zwei Arten Grundpfand, die entstehen, sobald sie ins Grundbuch eingetragen werden: Grundpfandverschreibung und Schuldbrief. Für eine Hypothek brauchen Sie einen Schuldbrief. Der Schuldbrief ist eine persönliche Forderung, Sie haften mit dem Grundpfand und mit ihrem gesamten Vermögen (Artikel 842 Absatz 1 ZGB).

Papier-Schuldbrief vs. Register-Schuldbrief

Bis zur Sachenrechtsrevision gab es nur Schuldbriefe auf Papier. Seit dem 1. Januar 2012 können Schuldbriefe auch als Wertrecht im Grundbuch eingetragen werden. Papier-Schuldbriefe und Register-Schuldbriefe entstehen mit dem Eintrag im Grundbuch und bedürfen eines öffentlich beurkundeten Pfandvertrags zwischen Gläubiger und Schuldner.

  • Der Papier-Schuldbrief ist ein Wertpapier und wird auf den Inhaber (Inhaberschuldbrief) oder den Namen einer Person (Namenschuldbrief) ausgestellt. Der Grundbuchverwalter stellt den Schuldbrief aus, unterschreibt ihn und trägt ihn ins Grundbuch ein. Wenn Sie später das Pfandrecht am Grundstück löschen oder ändern wollen, brauchen Sie den Schuldbrief. Falls Sie ihn verlieren, müssen Sie ihn gerichtlich für kraftlos erklären lassen.
  • Der Register-Schuldbrief ist ein Wertrecht und wird auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers ausgestellt.

Papier-Schuldbriefe, die vor dem 1. Januar 2012 errichtet worden sind, können in Register-Schuldbriefe umgewandelt werden, wenn Schuldner und Gläubiger einverstanden sind.

Was gehört in den Pfandvertrag?

Wenn Schuldbrief errichtet oder erhöht wird, muss ein Pfandvertrag abgeschlossen und öffentlich beurkundet werden. Das gehört in den Vertrag:

  • Der Schuldner und Pfandeigentümer
  • Der Gläubiger
  • Das Pfandobjekt und die Pfandbestellung
  • Die Pfandstelle
  • Sichergestellte Forderung beziehungsweise Forderungen
  • Der gesicherte Zins für Kapitalhypotheken, in der Regel mit Maximalzinsfuss, un
  • Ein allfälliges Nachrückungsrecht

Was passiert, wenn Sie die Hypothek zurückzahlen?

Die Schuldbriefforderung bleibt bestehen, auch wenn Sie die Hypothek zurückbezahlen. Was können Sie mit dem getilgten Schuldbrief tun?

  • Sie verlangen vom Gläubiger Ihren Papier-Schuldbrief, reichen ihn beim Grundbuchamt ein und lassen ihn löschen.
  • Sie lassen Ihren abbezahlten Register-Schuldbrief auf Ihren Namen übertragen und das Wertrecht im Grundbuch löschen.
  • Sie bewahren den Papier-Schuldbrief sicher auf oder lassen den Register-Schuldbrief weiter bestehen. Falls Sie später eine neue Hypothek aufnehmen wollen, müssen Sie keinen Schuldbrief mehr errichten und sparen so Notariatsgebühren.

Notariatsgebühren für Grundpfandrechte

Die Gebühren für öffentliche Beurkundungen sind gesetzlich festgelegt. Im Kanton Bern beispielsweise in der Verordnung über die Notariatsgebühren. Damit ist sichergestellt, dass Sie im ganzen Kanton dieselben Gebühren für dieselben Leistungen bezahlen. Die Gebühren für Schuldbriefe oder Grundpfandverschreibungen sind abhängig von der Pfandsumme.

Pfandsumme in CHF Minimum in CHF Mittel in CHF Maximum in CHF
bis 100’000 510 600 690
bis 200’000 595 700 805
bis 300’000 765 900 1035
bis 400’000 935 1100 1265
bis 500’000 1105 1300 1495
bis 600’000 1275 1500 1725
bis 700’000 1445 1700 1955
bis 800’000 1615 1900 2185
bis 900’000 1785 2100 2415
bis 1'000’000 1955 2300 2645
bis 1'200’000 2295 2700 3105
bis 1'400’000 2635 3100 3565
bis 1'600’000 2975 3500 4025
bis 1'800’000 3315 3900 4485
bis 2'000’000 3655 4300 4945
bis 2'500’000 4505 5300 6095 Maximalbetrag
Quelle: Verordnung über die Notariatsgebühren (GebVN)

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