Keine Hypothek ohne Schuldbrief und Pfandvertrag

(rh) Sie werden den Begriff «Hypothek» in keinem Gesetzbuch finden. Rechtlich gesehen ist eine Hypothek eine Forderung des Geldgebers und ein Pfandrecht am Grundstück. Als Grundstück gelten Liegenschaften, selbstständige und dauernde Rechte, Bergwerke sowie Miteigentumsanteile an Grundstücken (Artikel 655 ZGB). Ein verpfändetes Grundstück ist ein Grundpfand. Es gibt zwei Arten Grundpfand, die entstehen, sobald sie ins Grundbuch eingetragen werden: Grundpfandverschreibung und Schuldbrief. Für eine Hypothek brauchen Sie einen Schuldbrief. Der Schuldbrief ist eine persönliche Forderung, Sie haften mit dem Grundpfand und mit ihrem gesamten Vermögen (Artikel 842 Absatz 1 ZGB).

Papier-Schuldbrief vs. Register-Schuldbrief

Bis zur Sachenrechtsrevision gab es lediglich Schuldbriefe auf Papier. Seit dem 1. Januar 2012 werden immer mehr neue Schuldbriefe nur noch als Wertrecht oder sogenannte Register-Schuldbriefe in das Grundbuch eingetragen. Papier-Schuldbriefe und Register-Schuldbriefe entstehen mit dem Eintrag im Grundbuch und bedürfen eines öffentlich beurkundeten Pfandvertrags zwischen Gläubiger und Schuldner.

• Der Papier-Schuldbrief ist ein Wertpapier und wird auf den Inhaber (Inhaberschuldbrief) oder den Namen einer Person (Namenschuldbrief) ausgestellt. Der Grundbuchverwalter stellt den Schuldbrief aus, unterschreibt ihn und trägt ihn ins Grundbuch ein. Wenn Sie später das Pfandrecht am Grundstück löschen oder ändern wollen, brauchen Sie den Schuldbrief. Falls Sie ihn verlieren, müssen Sie ihn gerichtlich für kraftlos erklären lassen.
• Der Register-Schuldbrief ist ein Wertrecht und wird auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers ausgestellt und in das Grundbuch eingetragen.

Papier-Schuldbriefe, die vor dem 1. Januar 2012 errichtet worden sind, können in Register-Schuldbriefe umgewandelt werden, wenn Schuldner und Gläubiger einverstanden sind. Aktuell sind noch rund zwei Millionen Papier-Schuldbriefe im Umlauf.

Was gehört in den Pfandvertrag?

Wenn ein Schuldbrief errichtet oder erhöht wird, muss ein Pfandvertrag abgeschlossen und öffentlich beurkundet werden. Das gehört in den Vertrag:

• Schuldner und Pfandeigentümer
• Gläubiger
• Pfandobjekt und Pfandbestellung
• Pfandstelle
• Sichergestellte Forderung beziehungsweise Forderungen
• Gesicherter Zins für Kapitalhypotheken, in der Regel mit Maximalzinsfuss
• Allfälliges Nachrückungsrecht

Was passiert, wenn Sie die Hypothek zurückzahlen?

Die Schuldbriefforderung bleibt bestehen, auch wenn Sie die Hypothek zurückbezahlen. Was können Sie mit dem getilgten Schuldbrief tun?

• Sie verlangen vom Gläubiger Ihren Papier-Schuldbrief, reichen ihn beim Grundbuchamt ein und lassen ihn löschen.
• Sie lassen Ihren abbezahlten Register-Schuldbrief auf Ihren Namen übertragen und das Wertrecht im Grundbuch löschen.
• Sie bewahren den Papier-Schuldbrief sicher auf oder lassen den Register-Schuldbrief weiter bestehen. Falls Sie später eine neue Hypothek aufnehmen wollen, müssen Sie keinen Schuldbrief mehr errichten und sparen so Notariatsgebühren.

Schuldbrief erhöhen, wenn Sie Fremdkapital brauchen

Wenn Sie eine energetische Sanierung oder einen Umbau fremdfinanzieren wollen, können Sie den Schuldbrief erhöhen, um eine neue Hypothek abzuschliessen oder Ihre bisherige Hypothek aufzustocken. Wenn der Schuldbrief auf 600'000 Franken lautet und Sie Ihre teilweise amortisiere Hypothek von 550’00 auf 750'000 Franken aufstocken wollen, müssen Sie den Schuldbrief auf 750'000 Franken erhöhen. Das kostet auch wieder Notariatsgebühren.  

Schuldbrief übertragen, wenn der Gläubiger wechselt

Einen Papier-Schuldbrief übertragen Sie durch Übergabe an den Erwerber. Bei Inhaberschuldbriefen genügt die Übergabe, bei Namensschuldbriefen muss der Name des neuen Gläubigers vermerkt und vom alten Gläubiger bestätigt werden. Einen Register-Schuldbrief übertragen Sie mit dem Eintrag des Erwerbers in das Grundbuch. Dafür muss der alte Gläubiger eine schriftliche Erklärung einreichen. In besonderen Fällen wie Erbgang oder Zwangsvollstreckung kann ein Register-Schuldbrief ohne Eintrag im Grundbuch übertragen werden. Dann muss der neue Gläubiger seine Gläubigerstellung im Grundbuch nachträglich eintragen lassen, um als Gläubiger über den Schuldbrief verfügen zu können.

Notariatsgebühren für Grundpfandrechte

Die Gebühren für öffentliche Beurkundungen wie die Eintragung von Grundpfandrechten sind gesetzlich festgelegt. Die Kosten sind je nach Kanton oder Gemeinde recht unterschiedlich und betragen zwischen 0,1 und 0,3 Prozent der Pfandsumme. Bei einer Pfandsumme von 600´000 Franken sind das beispielsweise 600 bis 1’800 Franken. Die Kosten trägt der Schuldner. Im Kanton Bern sind die Gebühren in der Verordnung über die Notariatsgebühren festgehalten. Damit ist sichergestellt, dass Sie im ganzen Kanton dieselben Gebühren für dieselben Leistungen bezahlen. Die Gebühren für Grundpfandrechte wie Schuldbriefe oder Grundpfandverschreibungen sind abhängig von der Pfandsumme.

Häufige Fragen